Real estates
88 theses under this subject heading
Gayrimenkul değerlemesi ve raporlama örnekleri
Bu araştırmanın amacı bir gayrimenkulün değerini etkileyen unsurların neler olduğunu, gayrimenkul değerlemesinin nasıl yapıldığını ve rapor hazırlarken hangi yöntemlerin kullanıldığını açıklamakve son yasal düzenlemelere göre farklı gayrimenkullere ilişkin örnek değerleme raporları hazırlamaktır. Bu araştırmada öncelikle ilgili alan yazına ilişkin bilgiler ikincil kaynaklardan (ilgili kitap, tez, makale, rapor, internet siteleri vb.) elde edilmiştir. Araştırmanın saha çalışması kısmında ise gerekli olan birincil veriler SPK'dan lisanslı üç Gayrimenkul Değerleme Uzmanının görüş ve önerilerinden de yararlanılmıştır. Araştırmacının kendisi de lisanslı bir değereleme uzmanı olduğu için araştırma bulgularına kişisel gözlem ve deneyimler de dâhil edilmiştir. Bu çalışma tarama modelindedir. Bu araştırmada gayrimenkul değerlemede en çok kullanılan karşılaştırma, maliyet ve gelir indirgeme yöntemleri kullanılmıştır. Bu çalışmanın gayrimenkul konusunda yapılacak diğer çalışmalara yardımcı olması beklenmektedir. Anahtar Kelimeler: Mülk, Gayrimenkul, Gayrimenkul Değerleme, Değerleme Yöntemleri, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, Gayrimenkul Değerleme Raporu, Tekirdağ.
Hakkı olmayan yere tecavüz suçu
Hakkı olmayan yere tecavüz suçu kişilerin mülkiyet haklarını korumak amacıyla düzenlenmiş suç tiplerinden birisidir. Bu düzenleme mülkiyet hakkı ile alakalı tüm hususları korumasa da taşınmazlarla alakalı olarak genel düzenlemeler içermektedir. TCK'da malvarlığına karşı suçlar bölümünde yer alan bu suçla ilgili olarak suçun incelemesine geçmeden önce mülkiyet, zilyetlik kavramlarına ilişkin genel bilgileri birinci bölümde belirttik. Birinci bölümde bir de zilyetliği koruyan 3091 sayılı Kanun incelemesi ile 765 sayılı Kanun düzenlemelerine değindik. İkinci bölümde ise suç içeriğine geçerek tüm fıkraların suç incelemesini, suçun özel görünüş şekillerini, suçla alakalı özel düzenlemelerini, diğer suçlarla benzerliklerini, suçla ilgili Yüksek Yargı kararları ışığında uygulamadaki ve doktrindeki farklılıkları belirttik.
Determinants of residential real estate prices in Turkey
The real estate market is a major determinant of economic growth in many countries. İt has experienced a drastic growth over the decades in many countries. Real estate market just like any other market is influenced by the forces of demand and supply where price is a key attribute. However, price is not homogenous as it subjected to fluctuations. The Turkish real estate market over the last 3 decades has experienced a drastic growth and it accounts for 19.5% of the total GDP in 2016. In order to understand the forces behind the price fluctuations we need to understand the factors that determine the prices of residential real estate in Turkey. This study analyses the determinants of residential real estate prices in Turkey. Monthly, quarterly and annual secondary data was collected for a period of 7 years from 2010 to 2016 from publications of government and financial institutions. Descriptive statistics was conducted to describe the basic features of the data in this study. Finally with the help of SPSS a multiple regression and backward elimination was carried out. The results shows that there is strong negative relation between Interest rate and house prices, weak negative relationship between house prices and inflation rate, strong positive relationship between house prices and population and a strong relationship between GDP and house prices. A multiple regression analysis shows the relationship between house prices and its determinants. The results from the multiple regressions revealed the same results, but it equally is statistically significant, another regression analysis this time called backward elimination is carried which consist of eliminating the insignificant variable of interest rate. This implies the real estate market in Turkey is significantly stable.
Investment analysis of Turkish real estate market: The case of Iraqi investors
Turkey maintains its economy by efficient legislative work for international investors in real estate of Turkey. This research aims to investigate the factors that proved beneficial for the development of Turkey's real estate. Further, this study aims to investigate the pulling factors that attract international investors in Turkey special Arab countries (Specially Iraq). Researcher utilized the previous research, reports and online sources to gain the information to meet his objectives. The investigation showed, supportive policies and laws, friendly environment, economically and politically strong, trust of investors, citizenship, value of Turkish products in market, restrict penalties against corruption and surety regarding security of business are the main pulling factors that attractive international investors for investing in real estate of Turkey. The results show that Turkish government being neighboring of Iraq with good relations gives special benefits to Iraqi investors in tax, investment and visa process etc. These are the main factors that the Iraqi investors feel beneficial for them and invest in Turkish real estate. Keywords: Turkish Real Estate Market, International Investors, Iraqi Investors
Değerleme olgusu ve maddi duran varlıkların Vergi Usul Kanunu ve Türkiye Muhasebe Standartları açısından değerlemesi
Küreselleşme ile dünyamız adeta küçük bir köy haline gelmiş, mobilite hızlanmıştır. Bu anlamda sermaye küresel anlamda yayılmış, uluslararası ortaklıklar, ticaret ilişkileri, uluslararası finansman olağan olgular haline gelmiştir. Sermayenin bu denli uluslarası hale gelmesiyle, çeşitli güvence mekanizmalarına ve hizmetlerine ihtiyaç duyulmuştur. Yatırımcılar, kredi verenler yatırım yaptıkları veya kredi sağladıkları şirketlerin mali durumlarından emin olmak ve bu suretle vermiş oldukları kredileri veya yatırım yaptıkları kuruluşların mali tablolarına ihtiyaç duymaktadırlar. Mali tablolar ülkelerin kendi iç mevzuatları çerçevesinde hazırlanmış olmaları sebebiyle uluslarası mecrada bu tablolara ihtiyaç duyan kişilerin ihtiyaçlarına tam anlamıyla cevap verememektedir. Bu durumun giderilmesi amacıyla Uluslarası Muhasebe Standartları (UMS) ve Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (UFRS) yayınlanmış ve bu bilgilere ihtiyaç duyan bütün herkesin anlayabileceği adeta ortak bir dil oluşturulmuştur. Bahsi geçen bu Standartlar Türkçeye çevrilerek Türkiye Muhasebe Standartları (TMS) ve Türkiye Finansal Raporlama Standartları (TFRS) oluşturulmuştur. Güvence hizmetinin tam anlamıyla yerine getirilmesi açısından finansal tabloların hazırlanmasına ve gerekli muhasebe kayırlarının yapılmasında değerlemenin doğru yapılması en elzem hususlardandır. Çalışmamızda Vergi Usul Kanunu (VUK) ve TMS'nin değerleme kavramına nasıl yaklaştığı, VUK ve TMS açısından maddi duran varlıkların değerlemesinin nasıl yapıldığı, aralarındaki farklar ve VUK'un TMS'ye yakınsama olanakları ele alınmaya çalışılmıştır. Finansal tabloların gerçeği yansıtması ancak doğru değerleme esaslarının uygulanması ile mümkün olacaktır. Bu durum hem VUK hem de TMS için geçerlidir.
Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesi
Devletlerin, yabancıların kendi ülke topraklarından taşınmaz edinmesi konusunda tanıdıkları hak ve yükümlülükler geçmişten bugüne tartışılan önemli konulardan olmuştur. Türk hukukunda yabancıların taşınmaz edinmesi, Cumhuriyet öncesi dönemi de kapsayacak şekilde tartışmalara ve birçok defa mevzuat değişikliklerine neden olmuş dağınık bir alandır. Ancak yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesinin usul ve esaslarının çerçevesini esas itibariyle 2644 sayılı Tapu Kanunu belirlemiştir. Bu çalışmada, başta 2644 sayılı Tapu Kanunu olmak üzere Türk mevzuatı ile ortaya konulan yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesini ilişkin kabul edilen şartlar ve kısıtlayıcı düzenlemelere yer verilmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanunu, geçmişten günümüze birçok kez değişime uğramış ve her seferinde Anayasa Mahkemesi tarafından Anayasaya aykırı olması gerekçesiyle iptal edilmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanunda yapılan en kapsamlı değişiklik ise son düzenleme olan 2012 tarihli 6302 sayılı Kanun ile yapılmıştır. 6302 sayılı Kanun ile 2644 sayılı Tapu Kanun'da yapılan değişiklik ile yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimi için Lozan Anlaşması'ndan beri aranan karşılıklılık ilkesi kaldırılmış ve hangi ülkelerin vatandaşlarının Türkiye'de taşınmaz edinebileceğini belirleme yetkisi Cumhurbaşkanı'na verilmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanunda köklü değişikliklere sebep olan 6302 sayılı Kanun yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmeni kolaylaştırıcı hükümlere yer vermiştir. Bu çalışmada öncelikle geçmişten günümüze yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesini düzenleyen kanun hükümleri incelenmiş, daha sonra bugün geçerli olan düzenlemeye göre yabancıların hangi şartlarda Türkiye'de taşınmaz edinebileceği sorusunun cevaplandırılması amaçlanmıştır. Son olarak, son düzenlemelerle getirilen yenilikler ortaya konulmuş ve sonuçları tartışılmıştır.
İstanbul gayrimenkul ilanlarının metin madenciliği ve konu modellemesi ile analizi
The purpose of this research is to investigate the topics embedded in the real estate post descriptions of Istanbul using Latent Dirichlet Allocation (LDA) topic modelling method. By applying LDA to the announcements of real estate advertisements; the topics used to attract the attention of the consumers, the probabilities of the topics and the frequent words are determined. These figures are also evaluated by location, type of property and transaction type. Finally, human development levels of the districts are used to compare and understand the text patterns used in the posts of real estates at different regions of Istanbul.
Üstün arza tabi olması kuralının istisnası olarak taşkın yapı
Roma hukukundan günümüze varlığını sürdüren bir ilke olan arazinin üzerinde bulunan şeylerin mülkiyetinin yine o araziye ait olması kuralına üstün arza tabi olması kuralı denir. Ancak bu kural mutlaklık taşımaz. Bazı istisnaları vardır. Bunlardan biri de taşkın yapıdır. Taşkın yapı, iki komşu taşınmazdan birinin diğerinin sınırlarını ihlal etmesi ve yapılan yapının taşması sonucu oluşur. Bu durumda kanun koyucu taşmanın bir hakka dayanıp dayanamaması, dayanmadığı takdirde ise bazı koşul ve şartlarda ne olacağına dair düzenleme yapmıştır. Bir hakka dayanılarak yapılan yapılar ana yapının bütünleyici parçası olur. Ancak arada bir irtifak hakkı yoksa bu durumda malik on beş günlük sürede itiraz etmemiş ve durum ve koşullar da haklı gösteriyorsa ve yapı maliki de iyi niyetli ise bir irtifak hakkı kurulmasını yahut taşan kısmın mülkiyetinin geçirilmesini talep edebilir. Fakat arada bir irtifak hakkı yoksa en nihayetinde taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olacaktır. Bu nedenle malikin de bu talepleri bertaraf etmesinin bazı yolları vardır. Malik taşkın yapı nedeni ile yapı malikine karşı el atmanın önlenmesi ve ya taşkın yapının kaldırılması ve ortada haksız işgalden kaynaklı bir zarar varsa ecrimisil davası açabilir. Bu tezin amacı, hukukumuzda var olan taşınmaz mülkiyetinin prensiplerinden biri olan bütünleyici parça (üstün arza tabi olması) kuralının istisnası olan taşkın yapı kavramını doktrin ve Yargıtay kararları ışığında incelemek ve taşkın yapı hakkında ortaya çıkan sorunları günümüz koşullarını göz önünde bulundurarak değerlendirmektir.
Tek partiden çok partili hayata geçiş sürecinde CHP ve Halkevlerinin gayrimenkulleri (1925-1953)
Bu çalışmada esas olarak 1925-1953 yılları arasında Cumhuriyet Halk Partisi'nin kullandığı gayrimenkuller ele alınmıştır. Bu gayrimenkullerin illerdeki sayıları, türleri, nasıl kullanıldıkları, nasıl edinildikleri ve nasıl yitirildikleri incelenmiştir. Bu şekilde CHP'nin elindeki gayrimenkulleri nasıl değerlendirdiği ve elindeki bu serveti nasıl yönettiği tespit edilmeye çalışılmıştır. Cumhuriyet Halk Partisi'nin gayrimenkullerinin önemli bir kısmını emval-i metruke oluşturmaktadır. Emval-i metrukenin CHP'ye nasıl transfer olduğu ve bu emval-i metrukenin nasıl kullanıldığı incelenecektir. 1950 sonrası Demokrat Parti iktidarında başlayan 1951 ve 1953 yıllarındaki aşama aşama gerçekleşen CHP'nin mülksüzleşme süreci TBMM görüşmelerinden ve ulusal basından hareketle anlatılmıştır.
Taşınmaz lehine irtifak hakkı
Taşınmaz lehine irtifak hakkı, yüklü taşınmazın üzerine yararlanan taşınmazın lehine kurulan ve yüklü taşınmazın malikinin mülkiyet hakkından doğan yetkilerinden bazılarını kullanmaktan kaçınması veya yararlanan taşınmazın malikinin yüklü taşınmazı kullanmasına katlanması yükümlülüğü içeren irtifak hakkıdır. Bu hakkın hukuka uygun yarar sağlaması ve yüklü taşınmaza ilişkin olması şartıyla, taşınmaz lehine irtifak hakkının içeriğini belirleme özgürlüğü bulunmaktadır. Taşınmaz lehine irtifak hakkı Türk Medeni Kanunu'nun 779-793. maddelerinde düzenlenmektedir. Bu çalışmanın konusu, Türk hukukundaki taşınmaz lehine irtifak hakkına ilişkin hükümlerdir. Bu çerçevede birinci bölümde, taşınmaz lehine irtifak hakkının hukuki niteliği, içeriği ve konusu ele alınmaktadır. Taşınmaz lehine irtifak hakkının benzer kavramlardan farkları incelenmektedir. İkinci bölümde, taşınmaz lehine irtifak hakkının tescille kurulması ve tescilden önce kazanılması üzerinde durulmaktadır. Üçüncü bölümde, taşınmaz lehine irtifak hakkının hükümleri açıklanmaktadır. Özellikle taşınmaz lehine irtifak hakkının kapsamı, bu hakkın taraflara sağladığı yetkiler ve yüklediği yükümlülükler ve bu hakka ilişkin değişikliklerin hukuki sonuçları ele alınmaktadır. Dördüncü bölümde, taşınmaz lehine irtifak hakkının terkinle ve terkin dışı sona ermesi incelenmektedir. Anahtar Kelimeler: Ayni Hak, Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı, Yararlanan Taşınmaz, Kaçınma, Katlanma
Paylı mülkiyette paylaşmayı isteme hakkı ve bu hakkın sınırları
Paylaşmayı isteme hakkı, paylı mülkiyette her paydaşa tanınmış bir haktır. Bu hakkın niteliği, hakkın kullanıldığı durumlarda diğer paydaşların hukuki durumu, paylı mülkiyet ilişkisinin sona ereceği zaman gibi konularla birlikte özellikle bu hakkın sınırlandırıldığı haller çalışma konumuz olarak belirlenmiştir. Konu bütünlüğünün sağlanması açısından incelememiz Türk Medeni Kanunu'nun 698 inci maddesi kapsamı ile sınırlı olarak yapılmıştır. Çalışmamızın ilk bölümünde paylaşmayı isteme hakkının tanımı ve hakkın hukuki niteliği hakkında doktrinde ileri sürülen gerek mülga Medeni Kanun gerekse TMK kapsamında ileri sürülen görüşler çerçevesinde ele alınmaya çalışılmıştır. Yine hakkın kullanılması durumunda paylı mülkiyet ilişkisinin sona ereceği zaman ile ilgili gerek doktrin gerekse uygulamada ortaya çıkan fikirler üzerine değerlendirme yapılmış, hakkın kimler tarafından kullanılabileceği ve özellik arz etmesi sebebiyle bazı özel kişiler bakımından hakkın kullanılıp kullanılamayacağı incelenmiştir. Çalışmamızın ikinci bölümünde ise paylaşmayı isteme hakkının TMK'nun 698 inci maddesinde düzenlenen sınırlamaları incelenmiştir. Bu kapsamda mülga MK ile TMK arasındaki düzenlemeler arasındaki farklılıklar ortaya konularak, doktrinde ileri sürülen görüşlere de detaylı olarak yer verilmiştir. Paylı mülkiyetin devamı sözleşmesine ilişkin olarak TMK ile getirilen şekil şartı ve şerh imkânına ilişkin olarak doktrinde ortaya konulan fikirler incelenmiş ve görüşümüz belirtilmiştir. Doktrinde üzerinde çokça tartışma bulunan sürekli amaca özgüleme kavramı ile özellikle zaman içerisinde uygulamada bu kavrama dayanılarak ortaya çıkmış bazı özel uygulamalara da değinilmiştir. Uygun olmayan zamanda hakkın kullanılamayacağına ilişkin son paylaşma engeli de gerek doktrindeki görüşler gerekse içtihatlarda engelin nasıl uygulandığı belirtilerek incelenmeye çalışılmıştır.
Gayrimenkul pazarlamada satış süresini etkileyen faktörlerin analizi: Bolu ili merkez ilçe örneği
Gayrimenkul satın almak isteyenlerin aradıkları gayrimenkule nasıl ulaştıkları, pazarlama aracılarının ilan ve reklam yöntemleri, kullandıkları pazarlama tekniklerinin analizi ve hangi stratejilerin daha etkili olduğuyla beraber gayrimenkul satış süresini hızlandıran faktörlerin belirlenmesi araştırmanın temel çerçevesini oluşturmaktadır. Bu çalışmada gayrimenkul pazarlama faaliyetlerine ait bilimsel çalışmalar ve literatür gözden geçirilerek satışa sunulan gayrimenkullerin pazarda ilanda kaldıkları süreleri etkileyen parametreler tanımlanmaya çalışılmaktadır. Araştırma konusu olan gayrimenkullerin satış hızı veya piyasada kalma süresine etki eden önemli etmenlerin Dünya'nın farklı ülkelerinde incelendiği ancak Türkiye'de daha çok tüketicilerin satın alma kararını etkileyen müşteri eğilimleri üzerinde durulduğu ve pazarda geçirilen sürenin nelere bağlı olduğuna dair değerlendirilmelerin yapılmadığı görülmektedir. Çalışmada, gayrimenkul pazarının özellikleri, pazarlama başarısını etkileyen nüans ve stratejilerin pazarda kalma süresine olan etkilere değinilmektedir. Gayrimenkul pazarlama işiyle uğraşan tüm aracılara ve pazarlama departmanına sahip gayrimenkul geliştiricilerine satış portföylerinde bulunan konut, arsa ve ticari türdeki gayrimenkulleri hızlı bir şekilde pazarlayabilmeleri için gerekli olan strateji ve planlamaların yol haritası şeklinde sunularak hazırlanması önemli görülmektedir. Dijitalleşme giderek artarken, tüm pazarlama uzmanlarının satış hacimlerini yükseltmeleri ve müşterilerle uzun vadeli ilişkiler kurabilmelerini destekleyecek asgari düzeydeki planlamaların neler olabileceğinin gösterilmesi amaçlanmaktadır. Emlak komisyoncularının sahada uyguladığı geleneksel ve yeni nesil pazarlama aktivitelerinin, ilana çıkılan gayrimenkuller için pazarda kalma süresi üzerindeki etkileri doğrusal ve lojistik regresyon analizi ile kapsamlı bir şekilde incelenmektedir. İlanın ilk fiyatının belirlenme şeklinin, gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin, özkaynak kullanma oranının, ilanın yenilenme sıklığının, arama motoru optimizasyonu, sosyal medya ve tavsiye pazarlama gibi yöntemlerin kullanılmasının gayrimenkullerin pazarda kalma süresinde etkili faktörler olduğu dikkat çekmektedir. Sonuçta, gayrimenkullerin kaç ayda satılabileceği hakkında pazarlama olasılıkları üretilmektedir.
Gayrimenkul fiyat dinamikleri
This study is a detailed examination of pricing dynamics in real estate markets, particularly in the housing market with a focus on the shortcomings of standard pricing models. Two behavioral tendencies, even pricing and precision avoidance, are established in real estate markets. The tendencies are documented, quantified and shown to be an anomaly in real estate markets. The determinants of the tendencies are attributed to negotiation and cognition processes. Dynamics of spatial dependence are examined through a spatial analysis of housing using geo-locations of properties. Determinants of spatial dependence are identified and quantified. As a behavioral real estate study, this study also presents findings on to the generalizability of the theories in different markets, such as in different cultures or in developed or emerging markets.
Emlak vergisinde değerleme sorunu ve değer tespitine ilişkin öneriler
Emlak vergisi oldukça eski ve geniş bir uygulama alanı olan, hasılatı ve yönetimi çoğunlukla yerel idarelere bırakılmış sürekli ve özel nitelikli bir servet vergisidir. Emlak vergisinin konusunu taşınmaz unsurları oluşturmaktadır. Emlak vergisinde matrahın belirlenmesinde temel ölçüt ise vergiye konu taşınmazların değeridir.Taşınmazların değerlemesi ve değerlerin vergiye yansıtılması gelişmiş toplumların önem verdikleri konulardan biridir. Özellikle hızlı şehirleşme ile birlikte taşınmaz değerlerinde sürekli artışlar yaşanmaktadır. Fakat yaşanan bu değer artışları aynı oranda emlak vergisi gelirlerinde artışa neden olamamaktadır. Emlak vergisinde gelişmekte olan ülkelerde daha yoğun olmakla birlikte gelişmiş ülkelerde de sorun oluşturan konu vergiye konu taşınmaz değerlerinin doğru ve gerçekçi tespiti sorunudur.Emlak vergisinde değer tespit aşamasında yaşanan bu sorunların tespiti ve bu sorunların çözümüne ilişkin öneriler çalışmanın amacını oluşturmaktadır. Özellikle taşınmaz değerlemesi alanında kurumsal yapıyı henüz oluşturmaya çalışan Türkiye'de hem idare hem de mükellef açısından yaşanan bu sorunların belirlenmesi ve bu sorunların çözümüne ilişkin önerilerin ortaya konması oldukça önemlidir.
Türkiye gayrimenkul sektörü finansman araçları: İpotekli konut kredileri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın mevcut durumu
Sanayileşme ve kentleşme ile birlikte Anadolu'dan büyük kentlere göçler, kent nüfusunun ve konuta olan ihtiyacın artmasına neden olmuştur. Yaşanılan konut ihtiyacını karşılamak üzere hem tüketicilere hem de üreticilere yönelik sistemler geliştirilmiştir. İpotekli Konut Finansman Sistemi ile tüketicilerin konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere talep ettikleri finansal destek sağlanırken; GYO'lar ile yapım maliyeti yüksek gayrimenkul projelerinde yaşanan finansal sıkıntıların önüne geçilerek, uzun vadede fon desteği sağlanmaktadır. Ekonomiler için lokomotif görevi gören konut sektörü, İpotekli Konut Kredileri ve GYO'lar sayesinde organize olarak, profesyonel şekilde ilerlemektedir. Bu tezin amacı; İpotekli Konut Kredileri ile GYO'ların mevcut durumlarının, risklerinin ve ekonomi içerisindeki yerlerinin belirlenmesi ile birlikte sitemin işleyişini ortaya koymak ve konut edinimindeki sistemler için farkındalık yaratmaktır.
Kayıt dışı ekonomi ve emlak vergisi değeri ilişkisi: Gebze örneği
Emlak vergisi değerleri çoğunlukla gayrimenkullerin piyasa değerlerini yansıtmamaktadır. Dolayısıyla hesaplanan emlak vergileri, piyasa değerleri üzerinden hesaplanacak emlak vergilerinden daha düşük olmakta ve emlak vergisinde kayıplar yaşanmaktadır. Ayrıca gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesi ve basit usulde vergilendirme gibi bir takım vergiler, emlak vergisi değerini emsal bedel olarak kabul ettiği için emlak vergisi değerinin gerçeği yansıtmaması bu vergi türlerinde de vergi kayıpları oluşturmaktadır. Emlak vergisi değerlerinin düşük olması, dar anlamda vergi kayıplarını ifade eden kayıt dışı ekonomiyi akla getirmekte ve bu yönüyle emlak vergisi değeri ve kayıt dışı ekonomi arasında bir ilişki ortaya çıkmaktadır. Bu çalışmada Gebze'den konut ve işyeri olarak toplamda 50 adet örnek alınmış, bu gayrimenkullerin toplam emlak vergisi değerleri 6.820.856,37 TL olurken aynı gayrimenkullerin piyasa değerleri toplamı 17.430.000,00 TL olmuştur. Piyasa değerleri toplamının emlak vergisi değerleri toplamından 2,5 kat daha fazla olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Arsalar açısından bakıldığında ise, her mahalleden 5'er sokaktan alınan birer metrekare arsanın (toplam 50 metrekare) toplam emlak vergisi değeri 13.502,75 TL, toplam piyasa değeri ise 130.750,00 TL olmuştur. Piyasa değerleri toplamının emlak vergisi değerleri toplamından 9,68 kat daha fazla olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Anahtar Kelimeler: Kayıt Dışı Ekonomi, Emlak Vergisi, Pazar Değeri, Taşınmaz Değerleme
Türk Vergi Mevzuatı perspektifinden gayrimenkullerin değerlendirilmesi: Nitel bir inceleme
Gayrimenkul taşınması mümkün olmayan ev, arsa, arazi gibi mülklere verilen addır. Vergiler aracılığı ile devlete makroekonomik boyutlarda katkı sağlayan gayrimenkuller, sosyal ve kültürel alanlarda da aktif rol oynamaktadır. Çalışmada gayrimenkul kavramı Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, Kat Mülkiyet Kanunu, İmar Kanunu, Belediye Kanunu, Vergisi Usul Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu üzerinden incelenmiştir. Gayrimenkul kavramının ne olduğu, her bir kanun içerisinde yer alan gayrimenkul tanımları ile değerlendirilmiştir. Gayrimenkullerin mevzuattaki tanımları, anlamları, karşılıkları ve nelerle birlikte ele alındığı ortaya konulmuştur. Çalışmada gayrimenkuller sosyal ve ekonomik anlamda incelenmiş olup, yıllar itibari ile konut satım rakamları, gayrimenkulün kentleşme ve çevre boyutuna olan etkileri, gayrimenkullerin şehirlerin markalaşmasında oynadığı rol ve diğer sosyal etmenlere yer verilmiştir. Son olarak vergi mevzuatı içerisinde gayrimenkuller beş ana tema üzerinden incelenmiştir. Çalışmada elde edilen temalar gayrimenkullerin vergi mevzuatındaki anlamlarını ve işlevlerini ortaya koymaktadır. Gayrimenkullerin matrah olarak kullanılması, gayrimenkullerin vergilendirme usulünü belirlemedeki rolü, haciz takibinde gayrimenkullerin işlevi, asgari yaşamın tespitinde gayrimenkullerin konumu ve hukuki varlık olarak gayrimenkuller vergi mevzuatında taşınmazların kullanım alanlarını oluşturmaktadır.
Türkiye'de gayrimenkullerin vergilendirilmesinde ortaya çıkan sorunlar ve çözüm önerileri
Gayrimenkuller dünya ekonomilerinin her döneminde ihtiyaç duyulan ve tercih edilen en önemli iktisadi kaynak ve yatırım aracı özelliğindedir. Ülkelerin gayrimenkul sektöründeki başarıları ya da başarısızlıkları ülke ekonomilerinin aynası niteliğindedir. Gayrimenkul sektöründe var olan canlılık ülke ekonomileri ve ticari döngünün kilit noktasını oluşturmaktadır. Gayrimenkul sektörüne şeklini veren inşaat sektöründen başlayarak gayrimenkul sektörünün hammaddesini sağlayan sektörlerden; gayrimenkullerin pazara sürülmesi, kredilendirilmesi ve yönetimi gibi görevlerini üstlenen bankacılık sektörüne kadar ekonominin birçok alanında gayrimenkul sektörünün rolü olduğu görülmektedir. Bu sebeple Türk Vergi Sistemi içerisinde var olan birçok vergi kanunları nezdinde gayrimenkullere ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Gayrimenkullerin ülkemiz ekonomisindeki önemine orantılı olarak vergilendirilmesi de bir o kadar önem taşımaktadır. Gayrimenkullerin vergilendirilme sürecini gayrimenkulün muhatap olduğu işlemler başlatmaktadır. Sözü edilen bu işlemler; gayrimenkullerin kiralanması ve gayrimenkullerin elden çıkarılmasıdır. Bu iki farklı işlemler doğrultusunda gayrimenkullerin vergilendirme boyutu şekil almaktadır. Türkiye'de gayrimenkullerin vergilendirilme aşamasında pek çok sorun bulunmaktadır. Bu sorunların başlangıç noktasını gayrimenkullerin değerlerinin takdir aşaması oluşturmaktadır. Zira ülkemizde taşınmazların değerlerinin olması gerektiği gibi, gayrimenkulün hak ettiği değerde doğru ve tarafsız bir şekilde tespit edildiği konusu tartışmaya açık bir konudur. Gayrimenkullerin değerlemesinde var olan bazı kilit noktaların mevzuatta yoksunluğu, gayrimenkuller üzerinde yetkili olan idareler arasındaki iletişim kopukluğu, gayrimenkullerin değerleme alanında çalışan kişilerin taşınmaz değerlerinin takdir edilmesinde yeterli bilgiye olmaması gibi pek çok unsur gayrimenkullerin vergilendirilmesindeki sorunları oluşturmaktadır. Bu sorunların çözüm noktasının başlangıcı ise gayrimenkullerin vergilendirilmesini kapsayan mevzuatlarda yapılması gereken düzenlemeler oluşturmaktadır. ANAHTAR SÖZCÜKLER: Gayrimenkul, Gayrimenkullerin Vergilendirilmesi, Gayrimenkullerin Vergilendirilmesinde Yaşanan Sorunlar, Çözüm Önerileri, Türkiye.
Türkiye'de gayrimenkul sermaye iratlarının beyanı ve vergilendirilmesi
Türkiye'de son zamanlarda hızla büyüyen inşaat sektörünün yanı sıra, mükelleflerin gayrimenkulden elde ettikleri gelirlerde önemli bir artış gözlenmiştir. Bu çalışmada 'Gayrimenkul Sermaye İratlarının Beyanı ve Vergilendirilmesi' konusu ele alınmıştır. Ayrıca seçilmiş olan diğer ülkelerde gayrimenkul sermaye iratlarının nasıl vergilendirildiği, benzerlikleri ve farklılıkları ayrıntılı bir şekilde ele alınmıştır. Çalışmanın birinci bölümünde gayrimenkul sermaye iradı mükellefleri, gayrimenkul sayılan mallar ve haklar açıklanmıştır. Gayrimenkul sermaye iradının diğer gelir unsurlarıyla arasındaki ilişki incelenmiştir. Diğer gelir unsurlarıyla gayrimenkul sermaye iradının beraber elde edilmesi durumunda dikkat edilmesi gereken hususlar açıklanmıştır. İkinci bölümde gayrimenkul sermaye iradında hasılatın tespit edilmesi, hasılattan indirilebilecek giderler ve yöntemleri, konut istisnası uygulaması, yıllık beyannameden indirilebilecek giderler, gayrimenkul sermaye iradının kaynaktan vergilendirilmesi, gayrimenkul sermaye iradında zararın doğması halinde yapılan işlem, defter, kayıt ve belgelerin saklanması ve ev kirasız-para faizsiz uygulaması örnek uygulamalar yardımıyla açıklanmıştır. Son bölümde, ilk olarak yıllık ve muhtasar beyanname açıklanmış, sonrasında kaynakta vergilendirme yöntemi ayrıntılı bir şekilde örnekler yardımıyla anlatılmıştır. Daha sonrasında vergiye tabi gelirin nasıl beyan edilmesi gerektiği ve beyan edilirken dikkat edilmesi gereken hususlar, gayrimenkullerin vergilendirilmesi ve beyanına ilişkin örnekler verilmiştir. Son olarak, seçilmiş olan ülkelerin gayrimenkul sermaye iradını vergilendirme sistemleri ulaşılan bilgiler yardımıyla açıklanıp Türkiye ile farkları değerlendirilmiştir. ANAHTAR KELİMELER: Gayrimenkul, Gayrimenkul sermaye iradı, Beyan, Vergilendirme
Önalım davasında bedelde muvazaa iddiasının tanıkla ispatının şartları ve hukuki sonuçları
Önalım davalarında bedelde muvazaa, genellikle, hak sahibinin önalım hakkını kullanılmasını engellemek amacıyla, önalım konusu gayrimenkulün satış bedelinin gerçekte taraflar arasındaki anlaşma ve reel ödeme rakamından yüksek gösterilmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Çoğunlukla önalım davalarında ileri sürülmekte olan bu yöndeki muvazaa iddiasının, yasanın öngördüğü ve izin verdiği diğer tüm delillerle ispatı mümkün olduğu gibi, belli şartların varlığı halinde tanık dahil her türlü delille ispatı mümkündür. Çalışmamızda önalım hakkı, önalım davası ve önalım davasında bedelde muvazaa iddialarının tanıkla ispatı, önalım davalarında bedelde muvazaa iddiasının tanıkla ispatındaki güçlükler ve hukuki sonuçları Yargıtay kararları eşliğinde ayrıntılı bir biçimde incelenmiştir.
Milli emlak ve hazine taşınmazlarının idaresi
Selçuklu ve Osmanlı imparatorluğunun mülkiyet rejiminden kaynaklanan nedenlerle ve Türkiye Cumhuriyet devletinin yapısı gereği ülkemiz toprak yüzölçümünün % 50'sinden fazlasının mülkiyeti Hazineye aittir. Bu oran ülke genelinde yapılan kadastro çalışmaları, bağış ve çeşitli kanunlarla Hazineye mal intikali devam etmesi nedeniyle artmaktadır.5018 sayılı Mali Yönetim ve Kontrol Kanunun I sayılı cetvelinde yer alan Genel Bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin tüzel kişiliklerine Hazine adı verilmiştir. Bu cetvelde yer alan kuruluşların mal edinme yetkileri olmaması nedeniyle taşınmazları Tapu sicilinde Maliye Hazinesi adına tescil ettirilmektedir.Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan taşınmazların yönetimi sürecinde Maliye Bakanlığının ana hizmetler biriminde yer alan Milli Emlak Genel Müdürlüğü önemli bir görev üstlenmiştir.Bu çalışma kapsamında Hazine taşınmazlarının yönetiminde yetkili kuruluş olan Milli Emlak Genel Müdürlüğünün tarihçesi, teşkilatı yapısı ve görevleri hakkında bilgi verilmeye çalışılarak, Hazinenin nasıl mal edindiği ve mülkiyeti kendisinde bulunan taşınmazlarının tasfiyesi ve yönetimi ile ilgili çeşitli işlemler ve kavramlar üzerinde durularak Hazine taşınmazlarının nasıl idare edilmeye çalışıldığı açıklanmaya çalışılmıştır.Anahtar Sözcükler: Milli Emlak, Hazine Arazisi, Ecrimisil (Kullanma Bedeli), Tespit, Satış, İrtifak Hakkı, Devir ve Terk
Gayrimenkul değerleme yöntemleri: Hedonik fiyat modeli üzerine bir uygulama
Gayrimenkul sektörü dünya genelinde önemli yere sahip olması ile birlikte gelişme ve büyümenin boy gösterdiği her ekonominin büyük bir parçası olarak varlığını sürdürmektedir. Gayrimenkule dayalı tüm alanlarda özellikle yatırım araçlarında en önemli unsur gayrimenkulün değeridir. Gayrimenkul değerlemesinde güvenilir ve gerçek değer tahmini değerleme sürecinde doğru yaklaşım veya yaklaşımların kullanılmasıyla mümkündür. Güvenilirliği yüksek, hata payı nispeten az ve doğru sonuçlara ulaşmamızı sağlayan alternatif yaklaşımlardan sık kullanılanı Hedonik fiyat modelidir. Hedonik fiyat modeli gayrimenkullerin fiyatı, onu oluşturan faktörler toplamından ibaret olduğu görüşünü savunmaktadır. Gayrimenkul değerini fiziksel faktörler kadar çevresel faktörler de etkilemektedir. Yapılan yüksel lisans çalışmasında Bursa ilinin Nilüfer ilçesinde konumlanan Görükle uydu kenti örneğiyle konut fiyatına etki eden faktörler Hedonik Fiyat Modeli ile belirlenmeye çalışılmıştır. Çalışmada bölgedeki emlak ofislerinde faaliyet gösteren satış uzmanlarıyla yüz yüze görüşme suretiyle elde edilen veriler önce SPSS 15.0 sonrasında E-Views 5 programıyla analiz edilmiştir. Çalışma sonucunda ulaşılan sonuca göre çevresel faktörler en az fiziksel faktörler kadar değeri etkilediği tespit edilmiştir. Anahtar kelimeler: Hedonik Fiyat Modeli, Gayrimenkul Değerleme, konut, Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri
Türk vergi sisteminde gayrimenkul ve iştirak hissesi satış kazancı istisnası
Gayrimenkul ve iştirak hissesi satış kazancı istisnası uygulamasıyla kamu idaresi hem mevcut işletmelerin mali ve ekonomik yapılarını güçlendirmek, fon yaratmalarını sağlamak, hem de büyümeyi teşvik etmek istemektedir.. 1984 yılında Türk Vergi Sistemine giren istisna giderek yaygınlaşıp, kurumlar vergisi açısından önemli bir istisna haline gelmiştir. Kurumlar Vergisi Kanununda sadece birkaç paragraf olarak düzenlenmiş olan istisnanın uygulamasına daha çok özelgelerle yön verilmektedir. Dolayısıyla uygulamadaki yoruma açık konularda birçok farklı görüş ortaya çıkabilmektedir. Tezimizde bu tartışmalı konular ele alınarak bu konulara vergi sistemi içerisinde açıklık getirilmeye çalışılmıştır. Vergi idaresi tarafından uygulamaya yön vermek amacıyla istisna uygulamasına yönelik kapsamlı bir düzenleme yapılarak yoruma açık konuların ortadan kaldırması gerekmektedir.
Hakkı olmayan yere tecavüz suçu (TCK M. 154)
Malvarlığı değerleri, toplumun temel değerlerinden birini teşkil etmektedir. Çalışmanın konusunu oluşturan hakkı olmayan yere tecavüz (TCK m. 154) düzenlemesi de bu malvarlığı değerlerinin bir kısmını korumak maksadına matuftur. Düzenleme üç fıkradan müteşekkildir ve her bir fıkrada ayrı bir suç tipine yer verilmiştir. Bu suçlarda malvarlığı değerleri, taşınmazlar üzerinden gerçekleştirilen ihlallere karşı korunmaktadır. Çalışma iki bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde çalışmayla ilgili bulunan mülkiyet ve zilyetlik kavramları ve bunların diğer hukuk dallarındaki koruma yollarına, taşınmazların korunmasına yönelik bir ceza normu getiren 3091 sayılı kanuna ve 765 sayılı kanunda yer alan hakkı olmayan yerlere tecavüz düzenlemesine değinilmiştir. İkinci bölümde ise 5237 sayılı kanunun 154. maddesinde yer alan suçların incelemesine geçilmiştir. Birinci fıkrada özel mülkiyetteki taşınmazların, malikmiş gibi işgal edilmesi, sınırlarının değiştirilmesi veya bozulması ve hak sahibi kimselerin taşınmazdan faydalanmasına engel olunması suç haline getirilmiştir. İkinci fıkrada köy tüzel kişiliğine ait veya köylünün ortak yararlanmasına terk edilmiş taşınmazların, zapt edilmesi, bunlarda tasarrufta bulunulması ve sürüp ekilmesi suç olarak tanımlanmıştır. Sonuncu ve üçüncü fıkrada düzenlenen suç ise aidiyeti ehemmiyet taşımadan, suların mecrasının değiştirilmesi halinde vücut bulmaktadır.