Planlama aşamasında kentsel işlevlerin alansal büyüklüklerinin belirlenmesine yönelik alternatif yöntem önerisi: Monte Carlo simülasyonu

Gayrimenkul sektörü, Türk ekonomisinde büyük pay sahibi olarak lokomotif görevini üstlenmesinin yanı sıra en dinamik sektör olarak da ön plana çıkmaktadır. Dolayısıyla sektör içinde hataların önüne geçilerek doğru zamanda doğru adımların atılabilmesi planlama aşamasında alınacak kararlarla paralellik gösterecektir. Fakat bu sürecin işleyişinde veya planlamasında yapılan hataların sonucunda birçok problem yaşanabilmektedir. Bunlar, tutarlı ve gerçek dinamiklere bağlı planlar üretilememesi ve proje geliştirme safhasında izlenen stratejilerdir. Her iki problemin de sonuç ürünü olarak; tarihi dokularda tahrip, trafik, insan ve yapı yoğunluğunda artış, ekolojik sorunlar, hava kirliliği, plansız ve orantısız büyüme gözlemlenmekte ve bu durum kentsel yaşam kalitesini düşürmektedir. Detaylı analizlerden uzak, piyasa dinamiklerini dikkate almayan planlar ile yatırımcıların kısa sürede yüksek kar beklentileri göz önünde bulundurulması gereken büyük bir çatışma alanıdır. Bu çalışmanın motivasyonu, bu çatışmaya çözüme yönelik bir yöntem önerisi denemesi getirilmesidir. Bu doğrultuda çalışmanın amacı, birçok parametreyi içinde barındırabilen Monte Carlo simülasyonu yönteminin planlama safhasında devreye girerek kentsel kullanım fonksiyonlarında alansal büyüklüklerin belirlenmesi için kullanılabilirliğinin test edilmesidir. İstanbul için otel, ofis ve alışveriş merkezi olmak üzere üç temel ticari fonksiyon üzerinde çalışılmıştır. Özellikle ticari fonksiyonların tercih edilmesinin sebebi, son yıllarda bu fonksiyonların kentsel gelişimde belirleyici rol oynamasıdır. Bu doğrultuda, üç fonksiyon için de 15 yıllık projeksiyonlar simüle edilerek stok ihtiyacı belirlenmeye çalışılmıştır. Ayrıca mevcut stok ile simülasyon sonuçları karşılaştırılarak piyasa dinamiklerinden uzak kalmış planlamanın eksiklikleri vurgulanmıştır. Gayrimenkul sektöründe yapılaşma koşullarını belirleyen mevzuatlar bulunmaktadır. Sektöre ilişkin tüm uygulamalar bu mevzuatların ürünü olan imar planlarına göre yapılmaktadır. Proje geliştiriciler ise kendi bilgi ve becerileri doğrultusunda bu mevzuatlara ve bağlı planlara uyarak ortaya bir yapı çıkarmaktadır. Bu çalışmada, şehrin özellikle geleceğini ve nasıl gelişeceğini belirleyen büyük ölçekli planlarda bile lineer büyümesi vurgulanırken, kuzeye doğru hızlı ve kontrolsüzce büyüyor olmasının, bir başka deyişle yerel yönetimlerce ve geliştiricilerce planlamalara uyulmamasının yarattığı kaygıyla hareket edilmiştir. Ayrıca yakın tarihte şehirde birden çok merkez yaratılmaya çalışılması ve bu denemelerde yaşanan başarısızlıklardan kaynaklı olarak bundan sonraki süreçte daha sistematik ve numerik analizlere dayanan bir çözüm önerisi getirilmesi hedeflenmiştir. Monte Carlo Simülasyonu, eldeki parametrelerin belirlenen değişkenlik aralıklarında simüle edilerek sonuca gidilmesini sağlayan bir analiz yöntemidir. Daha önce gayrimenkul sektöründe pek tercih edilmeyen bu yöntem ile piyasada gerçekleşen veriler incelenmiştir. Belirleyici olduğu düşünülenlerin değişkenlik aralıkları analiz edilip tanımlanarak sisteme dahil edilmiştir. Böylece simülasyon çalıştırılmış ve üç ticari fonksiyon için de 1.000 adet tahmini değer oluşturulmuştur. Buradan yola çıkarak karar aşamasında daha çok seçeneğe sahip olup riskin azaltılmasının sağlandığı ve daha verimli bir analiz yapıldığı söylenebilir. Her üç fonksiyon için elde edilen sonuçların standart sapması, ortalama değeri, minimum ve maksimum değerleri incelenmiştir. Özellikle standart sapma parametrelerin değişim aralığına göre değişkenlik göstermektedir. Standart sapmaların düşürülebilmesi için daha hassas verilerle çalışılması gerekmektedir. Ancak Türkiye'de bu konuda sıkıntılar yaşanmaktadır. Hazırlanan simülasyona göre, 15 yıllık projeksiyonun sonunda İstanbul'da turizm sektöründe olması gereken yatak kapasitesi yaklaşık 112.000 olup mevcut stok 146.000 ile %31 fazladır. Bu alanda yatırımcıların kazanılmış hakları korunmak zorunda olduğu için bir azaltma söz konusu olmayacaktır. Ancak bundan sonraki süreçte kısıtlamalar uygulanmalıdır. Verilerin stabil olmaması sebebiyle simülasyona göre standart sapma 7.000 yatak çıkmıştır. Ofis pazarı için 15 yıllık projeksiyon incelendiğinde bir süre daha ofislerdeki doluluk oranlarının düşük kalacağı gözlemlenmiştir. Ancak uzun vadede İstanbul'un yaklaşık 1 milyon metrekare daha ofis ihtiyacı olduğu tespit edilmiş olup süreç içerisindeki büyüme politikalarıyla birlikte bu pazara yönelik analizler sürekli güncel tutulmalı ve hataya mahal verilmemelidir. Ekonomide yaşanan belirsizlik sebebiyle ülkedeki ticaret faaliyetlerinin fazla etkilendiği tespit edilmiştir. Bu sebeple standart sapma yaklaşık 1 milyon metrekare çıkmıştır. 15 yıl sonra mevcut stoğun yeterli olduğu gözlemlenebilir. 15 yıllık projeksiyon alışveriş merkezi pazarı için uygulandığında pazarın ihtiyacıyla mevcut stoğun birbiriyle uyum içerisinde olduğu gözlemlenmiştir. İstanbul'da mevcutta yaklaşık 4,6 milyon metrekare brüt kiralanabilir alan bulunmakta olup simülasyonun öngörüsü de bu değere yakın çıkmıştır. Fakat 15 yıl sonrası için üretilen tahmini rakam 5,4 milyon metrekare olup bu süreçte temkinli hareket edilmesi ve kontrollü olarak piyasa ihtiyaçlarının uygun şekilde karşılanması gerekmektedir. Alışveriş merkezi pazarı için veriler arasındaki uyum yüksek çıkmış olup standart sapma yalnızca 150 bin metrekare çıkmıştır. Bu değer İstanbul'da büyük ölçekli bir alışveriş merkezinin brüt kiralanabilir alanına eşittir. Çalışmanın motivasyonu ve amacı doğrultusunda, özellikle turizm sektöründeki verimsiz planlama açıkça gözler önüne serilmiş olup bundan sonraki süreç için her ölçekteki planda dikkatli olmak gerekir ve bu konu yatırımcı inisiyatifine bırakılmayacak kadar önemlidir. Ofis stoğunda da otel stoğunda olduğu gibi geri dönüş mümkün olmayıp anlık bir stok fazlası yaşanmaktadır. Ancak sektör için gelecek yılların umut vadettiği, yalnızca bir süre daha doluluk oranlarının düşük kalacağını söylemek mümkündür. Alışveriş merkezi sektörü ile piyasanın ihtiyaçları paralel seyretmektedir. Dikkatli hareket edildiği takdirde ekonomik açıdan verimli, yaşayanları da tatmin eden bir pazar yakalanmasının mümkün olacağı söylenebilir. Bu tez çalışması, Monte Carlo Simülasyonun piyasanın tepkisini planlama aşamasında devreye sokularak imar planlarında parametrik olmayan birçok verinin sisteme dahil edilmesini sağlanmış ve planlamaya farklı bir bakış açısı getirmiştir. Öte yandan geliştirici tarafından bakıldığında piyasanın sektöre verdiği cevabı daha net bir şekilde gösteren, geliştirme sürecinde göz önünde bulundurulması gereken sonuçlar sunmuştur. Böylece piyasa ihtiyaçlarına uygun projeler inşa edilmesi için yeni bir analiz yöntemi önerisi ortaya çıkmıştır. Bu çalışma ile şehir planlamacıları, kamu kuruluşları ve sektördeki diğer profesyoneller planlama aşamasında veya sektöre yönelik incelemelerinde analizlerini genişleterek gayrimenkul sektörüne farklı açıdan bakabilir ve yöntemi genişleterek birçok parametrik olmayan veriyi sisteme dahil ederek daha verimli sonuçlar elde edebilir. Aynı şekilde geliştiriciler için de gayrimenkul geliştirme sürecinde doluluk oranı yüksek, ziyaretçilerin tercih sebebi olan projeler geliştirmek adına ihtiyaca göre projedeki ünitelerin dağılımının planlamasının önünü açan bir yöntem düşünülebilir.