Real estates
77 theses under this subject heading
Türkiye gayrimenkul sektörü finansman araçları: İpotekli konut kredileri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın mevcut durumu
Sanayileşme ve kentleşme ile birlikte Anadolu'dan büyük kentlere göçler, kent nüfusunun ve konuta olan ihtiyacın artmasına neden olmuştur. Yaşanılan konut ihtiyacını karşılamak üzere hem tüketicilere hem de üreticilere yönelik sistemler geliştirilmiştir. İpotekli Konut Finansman Sistemi ile tüketicilerin konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere talep ettikleri finansal destek sağlanırken; GYO'lar ile yapım maliyeti yüksek gayrimenkul projelerinde yaşanan finansal sıkıntıların önüne geçilerek, uzun vadede fon desteği sağlanmaktadır. Ekonomiler için lokomotif görevi gören konut sektörü, İpotekli Konut Kredileri ve GYO'lar sayesinde organize olarak, profesyonel şekilde ilerlemektedir. Bu tezin amacı; İpotekli Konut Kredileri ile GYO'ların mevcut durumlarının, risklerinin ve ekonomi içerisindeki yerlerinin belirlenmesi ile birlikte sitemin işleyişini ortaya koymak ve konut edinimindeki sistemler için farkındalık yaratmaktır.
Milli emlak ve hazine taşınmazlarının idaresi
Selçuklu ve Osmanlı imparatorluğunun mülkiyet rejiminden kaynaklanan nedenlerle ve Türkiye Cumhuriyet devletinin yapısı gereği ülkemiz toprak yüzölçümünün % 50'sinden fazlasının mülkiyeti Hazineye aittir. Bu oran ülke genelinde yapılan kadastro çalışmaları, bağış ve çeşitli kanunlarla Hazineye mal intikali devam etmesi nedeniyle artmaktadır.5018 sayılı Mali Yönetim ve Kontrol Kanunun I sayılı cetvelinde yer alan Genel Bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin tüzel kişiliklerine Hazine adı verilmiştir. Bu cetvelde yer alan kuruluşların mal edinme yetkileri olmaması nedeniyle taşınmazları Tapu sicilinde Maliye Hazinesi adına tescil ettirilmektedir.Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan taşınmazların yönetimi sürecinde Maliye Bakanlığının ana hizmetler biriminde yer alan Milli Emlak Genel Müdürlüğü önemli bir görev üstlenmiştir.Bu çalışma kapsamında Hazine taşınmazlarının yönetiminde yetkili kuruluş olan Milli Emlak Genel Müdürlüğünün tarihçesi, teşkilatı yapısı ve görevleri hakkında bilgi verilmeye çalışılarak, Hazinenin nasıl mal edindiği ve mülkiyeti kendisinde bulunan taşınmazlarının tasfiyesi ve yönetimi ile ilgili çeşitli işlemler ve kavramlar üzerinde durularak Hazine taşınmazlarının nasıl idare edilmeye çalışıldığı açıklanmaya çalışılmıştır.Anahtar Sözcükler: Milli Emlak, Hazine Arazisi, Ecrimisil (Kullanma Bedeli), Tespit, Satış, İrtifak Hakkı, Devir ve Terk
Hakkı olmayan yere tecavüz suçu (TCK M. 154)
Malvarlığı değerleri, toplumun temel değerlerinden birini teşkil etmektedir. Çalışmanın konusunu oluşturan hakkı olmayan yere tecavüz (TCK m. 154) düzenlemesi de bu malvarlığı değerlerinin bir kısmını korumak maksadına matuftur. Düzenleme üç fıkradan müteşekkildir ve her bir fıkrada ayrı bir suç tipine yer verilmiştir. Bu suçlarda malvarlığı değerleri, taşınmazlar üzerinden gerçekleştirilen ihlallere karşı korunmaktadır. Çalışma iki bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde çalışmayla ilgili bulunan mülkiyet ve zilyetlik kavramları ve bunların diğer hukuk dallarındaki koruma yollarına, taşınmazların korunmasına yönelik bir ceza normu getiren 3091 sayılı kanuna ve 765 sayılı kanunda yer alan hakkı olmayan yerlere tecavüz düzenlemesine değinilmiştir. İkinci bölümde ise 5237 sayılı kanunun 154. maddesinde yer alan suçların incelemesine geçilmiştir. Birinci fıkrada özel mülkiyetteki taşınmazların, malikmiş gibi işgal edilmesi, sınırlarının değiştirilmesi veya bozulması ve hak sahibi kimselerin taşınmazdan faydalanmasına engel olunması suç haline getirilmiştir. İkinci fıkrada köy tüzel kişiliğine ait veya köylünün ortak yararlanmasına terk edilmiş taşınmazların, zapt edilmesi, bunlarda tasarrufta bulunulması ve sürüp ekilmesi suç olarak tanımlanmıştır. Sonuncu ve üçüncü fıkrada düzenlenen suç ise aidiyeti ehemmiyet taşımadan, suların mecrasının değiştirilmesi halinde vücut bulmaktadır.
Gerçeğe uygun değerin finansal oranlar üzerine etkisi: Yatırım amaçlı gayrimenkuller örneği
Günümüzde evrensel muhasebe standartları olarak kabul gören UMS / UFRS'lerin birçoğunda, varlıklar ve yükümlülüklerin GUD değerleme yöntemi ile raporlanması ya zorunlu ya da isteğe bağlı olarak istenmektedir. BIST'ye kayıtlı halka açık şirketler, TMS / TFRS'ler ve dolayısıyla UMS / UFRS'lere göre hazırladıkları finansal tablolarında YAG'leri GUD yöntemi ya da maliyet yönteminden birisini kullanarak raporlamaktadırlar. YAG'leri değerlemede kullanılan yöntemin şirketlerin finansal tabloları ve finansal oranları üzerinde önemli etkileri olacağı düşünülmektedir. Bu nedenle, bu çalışmada, YAG'lerin değerlemesinde GUD yönteminin kullanımının finansal oranlar üzerine etkisine dair delil sağlanması amaçlanmıştır. Araştırma, BIST Pay Piyasası'na kayıtlı finansal kurumlar dışında kalan ve YAG'lere sahip 34 şirket üzerinde frekans analizi kullanılarak yapılmıştır. Bu çalışmada, YAG'lerin değerlemesinde GUD yönteminin kullanımının maliyet yönteminin kullanıldığı duruma göre araştırma kapsamındaki şirketlerin faaliyet oranları ve borsa performans oranları üzerindeki etkisinin olumsuz yönde olduğu; finansal yapı oranları ve kârlılık oranları üzerindeki etkisinin ise orana göre değişebildiği yani olumlu ya da olumsuz yönde olabildiği sonucuna ulaşılmıştır. Başka bir ifadeyle, bu çalışmada, YAG'lerin değerlemesinde GUD yönteminin kullanımının maliyet yönteminin kullanıldığı duruma göre araştırma kapsamındaki şirketlerin duran varlıklarının devamlı sermayeye oranı, özkaynaklar devir hızı oranı, varlıklar devir hızı oranı, fiyat - kazanç oranı ve piyasa değeri - defter değeri oranını olumsuz yönde etkilediği tespit edilmiştir. Ayrıca, çalışmada, GUD yönteminin kullanımının araştırma kapsamındaki şirketlerin finansal kaldıraç oranı, özkaynak oranı, vergi öncesi kârın (zararın) net satışlara oranı ve vergi öncesi kârın (zararın) özkaynaklara oranını ise olumlu yönde etkilediği sonucuna ulaşılmıştır. Çalışmada elde edilen bir diğer sonuç da, GUD yönteminin kullanımının araştırma kapsamındaki şirketlerin net kârın (zararın) net satışlara oranı, varlık kârlılık oranı ve net kârın (zararın) özkaynaklara oranı üzerindeki olumlu ya da olumsuz yöndeki etkisinin birbirine yakın veya eşit düzeyde olduğudur. Anahtar Kelimeler: Değerleme, Finansal Oranlar, Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller, Maliyet Yöntemi, Gerçeğe Uygun Değer Yöntemi
Stoklar ve maddi duran varlıklara ilişkin muhasebe standartlarının işletmelerce açıklanan muhasebe bilgi düzeyine etkisi; Türkiye'deki işletmeler üzerine bir uygulama
Küreselleşen dünyada, farklı ülkelerde faaliyet gösteren firmaların ticari ve ekonomik ilişkilerinin giderek artması, hem ülkeleri hem de firmaları birbirine yakınlaştırmaktadır. Firmalar faaliyette bulundukları ülkelerde kendi iç dinamiklerinin etkisiyle oluşturdukları muhasebe sistemlerine uygun bir şekilde muhasebe kayıtlarını tutmak zorundadırlar. Gerek firmalar gerekse işletme ile ilgilenen yatırımcı, paydaş ve kamu kuruluşları muhasebeleştirme sürecinde oluşan bilgileri kullanarak kararlar alabilmektedir. Artan rekabet ve küreselleşme ortamında, farklı ülkelerde farklı kurallara göre finansal raporların hazırlanması, bu tabloların karşılaştırılmasında sıkıntılara yol açmaktadır. Bu nedenle finansal tabloların uyumlaştırılması doğrultusunda Uluslararası Muhasebe Standartları'nın kullanımı bir zorunluluk haline gelmiştir. Bir çok ülkede olduğu gibi Türkiye'de de 2005 yılı itibariyle Sermaye Piyasası Kurulu'na (SPK) tabi işletmelerin Uluslararası Muhasebe Standartları'na uyumlu şekilde muhasebeleştirme ve raporlama işlemlerinin yapılması zorunlu kılınmıştır. 2013 yılı itibariyle de SPK'ya tabi işletmelerin yanında belirli büyüklükteki birçok işletmeye Yeni Türk Ticaret Kanunu'nda yapılan değişiklikle yasal defterlerini ve finansal tablolarını standartların öngördüğü şekilde hazırlama mükellefiyeti getirilmiştir. Bu çalışmada, SPK'ya kayıtlı firmaların 2005 öncesi uymak zorunda olduğu muhasebe mevzuatı ile 2005 sonrası uymak zorunda oldukları uluslararası muhasebe standartları ile uyumlu Türk Muhasebe Standartlarına göre hazırladıkları faaliyet raporlarında açıkladıkları bilgi düzeyi karşılaştırılarak, Uluslararası Muhasebe Standartları'nın firmalarca açıklanan muhasebe bilgi düzeyine etkisi araştırılmıştır. Çalışmanın odak noktasını maddi duran varlıklar ve stoklar standardı oluşturmaktadır. SPK'ya kayıtlı 100 firmanın 2003, 2007 ve 2012 yıllarına ait faaliyet raporları bu iki standart açısından analiz edilmiştir. Faaliyet raporlarından elde edilen verilerden hareketle ölçülen açıklanan muhasebe bilgi düzeyi çoklu regresyon yöntemiyle analiz edilmiştir. Firmaların Uluslararası Muhasebe Standartları ile uyumlu TMS'lerin yayınladığı 2005 sonrası yıllık faaliyet raporlarında açıkladıkları muhasebe bilgi düzeyinde artış olduğunu gösteren analiz sonuçları, UMS'ların firmaların açıkladığı bilgi düzeyine etkisi olduğuna işaret etmektedir. Anahtar Kelimeler: Uluslararası muhasebe standartları, maddi duran varlıklar ve stoklar standardı, açıklanan muhasebe bilgi düzeyi
Türkiye'de hazine taşınmazlarının ekonomik kalkınma üzerindeki rolü
Türkiye'nin iktisadi kalkınmasının sağlanmasının ve sürdürülebilir olmasının en temel şartı ülkenin sahip olduğu doğal, beşeri ve ekonomik kaynakların etkin biçimde kullanılmasıdır. Türkiye'de sürdürülebilir iktisadi kalkınmayı sağlayacak doğal ve ekonomik kaynaklardan olan hazine taşınmazlarının tamamının rasyonel, etkin ve verimli kullanımı vazgeçilmez bir unsurdur. Bu nedenle hazine taşınmazlarının kısa, orta ve uzun dönemli olarak ekonomiye kazandırılması gerekmektedir. Türkiye'de hazine taşınmazlarının ekonomiye kazandırılmasına yönelik yapılan işlemler: tahsis, kira, irtifak hakkı tesisi, satış ve ecrimisildir. Ancak, bu taşınmazların ekonomiye kazandırılmasına yönelik yapılan işlemler istenilen düzeyde değildir. Hazine taşınmazlarının yönetimi ve ekonomiye kazandırılmasına ilişkin yasal ve kurumsal değişiklik yapılması gerekmektedir. Bu değişikler ile birlikte yapılacak bir planlama doğrultusunda hazine taşınmazları ekonomiye kanalize edilmelidir. Böylelikle, hazine taşınmazları rasyonel, etkin ve verimli ticari yatırımlara konu edilerek ekonomiye kazandırılacak ve iktisadi kalkınmaya katkı sunacaktır. Bu çalışmada Türkiye'de hazine taşınmazlarının ekonomik kalkınma üzerindeki rolü tartışılacaktır.
Türkiye'de yabancıların taşınmaz edinimi ve etkileri
Yabancıların taşınmaz edinimi, ülkemizde cumhuriyet dönemi ve öncesini de kapsayacak şekilde yoğun tartışmaların yaşandığı ve Türk mevzuatında birçok defa değişikliklere konu olmuş, kanun değişikliklerine gündem teşkil etmiş bir alandır. Türk hukukunda yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi konusu dağınık bir yapı içinde düzenlenmiştir. Yabancıların Türkiye'de taşınmazlar üzerinde sahip olabilecekleri haklar, esas itibarıyla 2644 sayılı Tapu Kanunu'nda yapılan 6302 sayılı Kanunla getirilen değişikliklerle ele alınmaktadır. Bu çalışmada, bilhassa Tapu Kanunuyla ortaya konan hukuki çerçeve kapsamında yabancı gerçek ve tüzel kişilerin ülkemizde taşınmaz edinimine ilişkin kabul edilen şartlar ve kısıtlayıcı düzenlemeler incelenmiştir. Tapu Kanununda 2012 yılında gerçekleştirilen değişiklikler arasında en önemlisi yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine ilişkin karşılıklılık şartının kaldırılmasıdır. Değişiklikle, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmesi için karşılıklılık şartının yerine, Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olmak şartı getirilmiştir. Yeni sistemde 2017 Anayasa değişikliği ile Bakanlar Kurulu'nun kaldırılmasıyla kanunlarda Bakanlar Kurulu'na verilen bütün görevler Cumhurbaşkanına devredilmiştir. Bu yüzden Tapu Kanunu'na ilişkin tarihsel süreçte Bakanlar Kurulu'na ilişkin anlatılan yetkiler artık günümüzde Cumhurbaşkanı tarafından kullanılacaktır. Kanun düzenlemeleri sayesinde yabancıların ülkemizde taşınmaz edinimi kolaylaştırılmıştır. Anahtar Kelimeler: Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi, Tapu Kanunu, karşılıklılık.
Konumun ticari gayrimenkul kiralarına etkisinin araştırılması: Aydın ili Adnan Menderes bulvarı örneği
Bir gayrimenkulün değerini yapısal, çevresel, sosyal vb. birçok faktör etkilemektedir. Bu çalışmanın temel amacı, iklimsel özelliklerin ticari gayrimenkullerin kira bedelleri üzerinde meydana getirdiği etkiyi ortaya koymaktır. Bu doğrultuda konum parametresi altında güneş-sıcaklık faktörünün, ticari gayrimenkullerin kira bedelleri üzerinde meydana getirdiği farklılıklar belirlenmeye çalışılmıştır. Araştırma alanı Aydın ilinin Efeler Belediyesi sınırları içerisinde olup, Adnan Menderes Bulvarı olarak adlandırılan bölge üzerindedir. Çalışmaya 17'si bulvarın batı tarafında (sabah güneşine maruz kalan), 17'si bulvarın doğu tarafında (öğleden sonra güneşe maruz kalan) yer alan toplam 34 dükkân dâhil olmuştur. Veri çözümlemesinde Mann Whitney-U testi ve Çoklu Doğrusal Regresyon analizi kullanılmıştır. Elde edilen verilerin analizinde SPSS 25.0 paket programından yararlanılmıştır. Araştırmadan elde edilen bulgulara göre, bulvarda yer alan dükkânların konumu ile metrekareye düşen yıllık kira bedelleri arasındaki farklılık istatistikî açıdan önemli bulunmuştur. Bulvarın batısında yer alan dükkânların metrekareye düşen yıllık kira bedelleri, bulvarın doğusunda yer alan dükkânlardan 2,10 kat yüksektir. Çoklu Doğrusal Regresyon analizi ile konumun ticari gayrimenkullerin aylık kira bedelleri üzerindeki etkisi incelenmiştir. Çıkan sonuçta, konumun (güneş-sıcaklık) seçilen bölgedeki ticari gayrimenkullerin kira bedelleri üzerinde etkisi olduğu tespit edilmiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk hukuk sisteminde önemli bir yeri olan ve sıklıkla tercih edilen bir sözleşme türüdür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, iki tarafa borç yükleyen, kişisel hak oluşturan ve geçerli olabilmesi noterlerce düzenlenmesi koşuluna bağlı olan sözleşmelerdir. Nüfusun hızlı bir şekilde artması ve buna paralel olarak konut ihtiyacının artması nedeniyle taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri uygulamada daha fazla yapılır hale gelmiştir. Ayrıca inşaat sektöründeki gelişmelere bağlı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesine olan ihtiyaç artmıştır. Taraflar, henüz kurulması için gerekli olan şartlar oluşmayan taşınmaz satış sözleşmesinin görevini yerine getiriyor olması nedeniyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmaktadırlar. Böylece taraflar ileride taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını güvence altına almaktadırlar. Bu durum tarafların kendilerini güvene alma ihtiyacından kaynaklanmaktadır. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin birlikte yapılmakta olup, bu uygulama sayesinde yüklenicinin nakit ihtiyacı karşılanırken, diğer tarafın taşınmazı uygun fiyata almasını sağlamaktadır.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesinin ön koşulu olan bir sözleşme değildir. Taraflar taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmadan da taşınmaz satış sözleşmesi yapılabilmeleri mümkündür. Bu yönüyle değerlendirildiğinde taşınmaz satış sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi birbirinden ayrı iki sözleşme türüdür.Bu çalışmada taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin genel çerçevesi ve kuruluş şartları, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi konuları mevzuat, doktrin, Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay kararları doğrultusunda incelenecektir. Anahtar kelimeler: taşınmazsatış vaadi, noterce düzenleme, iki tarafa borç yükleme.
Türkiye'de kentsel rantların vergilendirilmesi ve bir model önerisi: Gayrimenkul değer artış vergisi
Toprak insanlık için oldukça büyük öneme sahip olan ekonomik bir faktördür, değerdir. İnsanların toprağı kullanış biçimleri ve toprağa olan bakış açıları zamanla değişime uğramıştır. Kıt bir kaynak olan toprak, küreselleşmeyle birlikte evrenselleşmiştir. Sanayi devriminden sonraki dönemde kırsaldan kente, iş imkanlarının olduğu merkezlere doğru yönelim arttıkça bireylerin barınma ihtiyacını karşılama konusunda toprak, arazi, arsa yetersiz kalmıştır. Küreselleşen dünyada toprağın kıt kaynak olması onu hem yerel bazda hem de küresel ölçekte daha da önemli hale getirmiştir. Özellikle Türkiye'de 1950'lerden itibaren tarımda makineleşme ile kırsal alandan kente göçle birlikte gecekondulaşmanın artmış olması hem bu durumu kanıtlar nitelikte hem de sosyoekonomik açıdan içinde bulunulan tabloyu netleştirmektedir. Kentleşme sorunları yoğun göçe maruz kalarak geçmişten günümüze uzanan ve geleceği de etkisi altına alacak olan birçok sorunun oluşmasına da yol açmıştır. Kentler yoğun nüfus artışının etkisiyle gelişme gösterirken rant olgusunu da beraberinde getirmiştir. Rant olgusu, kent oluşumlarının beraberinde getirdiği bir sonuç olmuştur. Bu sebepledir ki rantın varlığı göz ardı edilemeyecek bir gerçekliktir. Dolayısıyla rant olgusunun yadsınmasından çok bu durumun nasıl iyileştirileceği, nasıl yönetileceği üzerinde durmak en doğrusu olacaktır. Rantın vergilendirme gibi çeşitli araçlarla kamuya aktarılması noktasında dürüst, şeffaf olunarak rant yönetiminin sağlanması gerekmektedir. Aksi takdirde rant olumsuz bir durum olarak varlığını devam ettirecektir. Kentsel dönüşüm projeleri, kentin başta fiziki yapısı olmak üzere sosyoekonomik yapısında da değişimler meydana getirmekte ve bu değişimlerden kent bireyleri öncelikle etkilenmektedir. Ancak ortaya çıkan değer artışlarından kent sakinleri çoğunlukla pay alamamaktadır. Bu bağlamda tez kapsamında Türkiye'de değer artışlarının kamusal faydayı gözetecek şekilde vergilendirilmesi önerilmektedir.
Türkiye'de sosyo-ekonomik faktörlerin konut fiyatları üzerine etkisinin mekansal analizi
Gayrimenkul sektörü gelişmekte olan ve az gelişmiş ülkelerde ekonomik büyümenin önemli faktörlerinden biridir. Dolayısıyla bu sektörde yaşanan bir gelişme tüm ekonomiyi etkilemektedir. Gayrimenkul sektörünün Türkiye ekonomisinde de büyük bir paya sahip olması nedeni ile bu alana dair yapılan çalışmalar giderek önem kazanmaktadır. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden biri konut fiyatlarıdır. Bu çalışmada, konut fiyatlarının belirlenmesinde büyük rol oynayan ve konut talep fonksiyonun belirleyicilerinden biri olan birim metrekare konut fiyatları ele alınmış ve bu fiyatları etkileyen sosyo-ekonomik faktörler mekansal ekonometrik analiz çerçevesinde belirlenmeye çalışılmıştır. Bu amaçla 81 ili kapsayan 2018 yılına ait yatay kesit verileri kullanılmıştır. Çalışmayı diğer çalışmalardan ayıran yönü; sosyo-ekonomik faktörleri göz önünde bulunduran, iller düzeyinde yapılan ve tüm Türkiye'yi kapsayan bir çalışma olmasıdır. Analiz sonuçları sosyo-ekonomik faktörlerden bin kişi başına düşen hekim sayısı, bitkisel ürün üretim miktarı, kanalizasyon şebeke oranı, nüfus yoğunluğu, öğretmen başına düşen öğrenci sayısı, konutların ortalama metrekaresi ve toplam yaş bağımlılık oranının konut fiyatlamasında önemli faktörler olmalarının yanı sıra fiyatlar üzerinde doğrudan ve dolaylı mekansal etkilere de sahip olduklarını göstermektedir. Analiz sonuçları ayrıca, bir ildeki konut fiyatlarının oluşumunda komşu illerdeki konut fiyatlarının da etkili olduğunu göstermektedir.
Türk özel hukukunda taşınmazların harici satışı ve tasfiyesi
Harici satış sözleşmesi, taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere özgü olan bir kavram olarak karşımıza çıkmakta olup, özü itibariyle şekle aykırı gerçekleştirilen satışlar olarak tanımlanabilir. Eldeki bu çalışma harici satış sözleşmesinin tanımını yaparak temel özelliklerini belirtmekte, esasında kesin hükümsüz olan harici satış sözleşmesinin ayakta tutularak geçerli kabul edilebileceği halleri ele almaktadır. İlave olarak harici satış sözleşmesinin tasfiyesinin nasıl ve ne şekilde gerçekleştirileceğini değerlendirerek tasfiyeye ilişkin temel ilkeleri tespit etmektedir. Bu çalışmada son olarak tasfiye dışında sözleşmenin zayıf tarafı olan alıcının özel talep haklarını ele almaktadır.
Lojistik işletmelerinde sabit varlık yatırımlarının muhasebeleştirilmesi: VUK ile TMS karşılaştırması
Lojistik işletmelerinde sabit varlık yatırımları çok büyük öneme sahiptir ve bu durum sabit varlık yatırımlarının muhasebeleştirilmesini lojistik işletmeleri için ayrıca önemli hale getirmektedir. Bu çalışmada lojistik işletmelerinde sabit varlık yatırımlarının muhasebeleştirilmesi incelenmiş, konu ile ilgili Vergi Usul Kanunu ve Türkiye Muhasebe Standartları hükümleri karşılaştırılmıştır. Çalışmada lojistik ile ilgili genel bilgiler verildikten sonra yatırım kavramı ve lojistik işletmelerinde sabit varlık yatırımları anlatılmıştır. Daha sonra bir lojistik işletmesinin sabit varlıkları ile ilgili Vergi Usul Kanunu'na göre yaptığı muhasebe kayıtları incelenmiş, aynı kayıtlar Türkiye Muhasebe Standartları'na göre tekrar yapılmış ve aradaki farklılıklar belirtilmiştir. Farklılıklarla ilgili açıklamalar yapılırken, Büyük ve Orta Boy İşletmeler İçin Finansal Raporlama Standardı'nda yer alan hükümlere de kısaca yer verilmiştir. Son olarak da farklılıklara ilişkin değerlendirmeler yapılmıştır. Anahtar Kelimeler: Lojistik, Sabit Varlık Yatırımları, Vergi Usul Kanunu, Türkiye Muhasebe Standartları
Sürdürülebilirlik odaklı girişimcilik faaliyetleri ile gayrimenkul sektöründeki sorunlar arasındaki ilişkinin incelenmesi
Araştırmanın amacı, sürdürülebilirlik odaklı girişimcilik faaliyetlerinin gayrimenkul sektöründeki sorunlara etkisinin incelenmesidir. Araştırmada nicel araştırma yöntemi kullanılmıştır ve Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) üyesi işletmeler evren olarak incelenmiştir. Üye işletmelerdeki 251 yöneticiden anket cevapları toplanmıştır. Toplanan verilere SPSS 25 programı aracılığıyla ile çeşitli istatistiki analizler yapılmıştır. Bulgulara göre literatüre uygun olarak sürdürülebilirlik odaklı girişimcilik faaliyetlerinin sektördeki ekonomik, sosyal ve çevresel sorunlar üzerindeki olumlu etkisi tespit edilmiştir. Yasallık, etki ve felsefe öznitelikli faaliyetlerin gayrimenkul sektöründeki sorunların çözümünde genellikle olumlu yönde etkilerinin olduğu görülmektedir. Sosyal sorunların önemli görüldüğü ve yasallık nitelikli girişimcilik faaliyetlerinin görece daha fazla etkili olduğu araştırmada tespit edilmiştir. Gayrimenkul sektöründe meşruiyet özelliği taşıyan genel kabul görmüş kişi ve kurumlardan sürdürülebilirlik odaklı kentsel dönüşüm, uygun finansal altyapılar ve uzun vadeli uygulanabilir politikalar gibi çözümler beklenmektedir. Sürdürülebilirlik odaklı eğitimler, yenilikler ve araştırmalar toplumda farkındalığın artmasına katkıda bulunacaktır. Konu üzerine sektörel araştırma yapacak araştırmacıların mevcut durumu analiz ederken öncelikle sektördekilerin nitelik ve etkilerini tanımlayarak, sınıflandırarak incelemeler yapmaları önerilmektedir. Gayrimenkul sektöründe meşruiyet özelliği taşıyan genel kabul görmüş kişi ve kurumlardan sürdürülebilirlik odaklı kentsel dönüşüm, uygun finansal altyapılar ve uzun vadeli uygulanabilir politikalar gibi çözümler beklenmektedir. Sürdürülebilirlik odaklı eğitimler, yenilikler ve araştırmalar toplumda farkındalığın artmasına katkıda bulunacaktır. Konu üzerine sektörel araştırma yapacak araştırmacıların mevcut durumu analiz ederken öncelikle sektördekilerin nitelik ve etkilerini tanımlayarak, sınıflandırarak incelemeler yapmaları önerilmektedir.
Taşınmazların inançlı işlemle devri
İnançlı işlem, varlığını ekonomik gereksinimlere borçlu olan bir hukukî işlem türüdür. Taşınmazları konu edinen inançlı işlemler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti, güvence teşkil etmesi ya da yönetilmesi amacıyla bir başkasına devredilmektedir. Devralan, amaca ulaşılması ya da işlemin herhangi bir sebeple sona ermesi durumunda elde ettiği hakkı iade yükümlülüğü altına girmektedir. Anılan işlemler, devredenin söz konusu malvarlığı değerinin kendisine iade edilmesi hususunda sadece şahsî bir talep hakkına sahip bulunması dolayısıyla inançlı olarak nitelendirilmektedir. Taşınmazları konu edinen inançlı işlemler, tasarruf işlemi niteliğindeki devir işleminin, borçlandırıcı işlem niteliği taşıyan inanç anlaşmasıyla bir araya gelmesiyle oluşmaktadır. İnanç anlaşmasının kendine özgü bir sözleşme olması, inançlı işlemlerin benzer işlem ve kurumlar karşısındaki durumunun açıklığa kavuşturulması gereksinimini doğurmuştur. Bu çerçevede karma inançlı işlemlerin taşınmaz rehninden, saf inançlı işlemlerin ise vekâlet sözleşmesinden ve özellikle temsil ilişkilerinden ayırt edilmesi gerekir. Karşıladığı ekonomik gereksinimler dolayısıyla, özellikle taşınmazlar alanında uygulamanın önemli bir parçasını teşkil eden inançlı devirlerin geçersizlik riskinden kurtarılması önem arz etmektedir. Bu amaçla öncelikle inanç anlaşmasının devir işleminin hukukî sebebini oluşturduğu ve bu hukukî sebebin kendine özgü nitelik taşıdığı kabul edilmelidir. Söz konusu anlaşmanın tapu sicili uygulamasında taşınmazların devrine kaynaklık edebilecek yeterlilikte görülmemesi ve bu doğrultuda ortaya çıkan şekil eksikliği ve muvazaa gibi ihtimaller de, yanlış belirtme zarar vermez (falsa demonstratio non nocet) ilkesine başvurularak bertaraf edilmelidir. İnananın üçüncü kişilere, özellikle inanılanın alacaklılarına karşı korunması, taşınmazların inançlı işlemle devrinde karşılaşılan en önemli sorunlardan birisini oluşturmaktadır. İnananın her durumda aynî nitelikli bir hakla yetkilendirilmesini öngören teoriler, inançlı işlemlerin inançlı niteliğini yok etmesi bakımından isabetsizdir. Bu doğrultuda taraflara gerekli görmeleri durumunda başvurabilecekleri bir şerh imkânının tanınması en isabetli çözümdür. Böylece kökeni Anglo-Amerikan hukuk sistemine dayanan ve uygulaması uluslararası alanda gün geçtikçe yaygınlaşan trust işleminin ülkemiz hukuk düzeni tarafından da tanınması hususunda önemli bir adım atılmış olacaktır. Anahtar Sözcükler 1) Taşınmaz mülkiyeti 2) İnançlı işlem 3) İnanç anlaşması 4) İnananın korunması 5) Trust işlemi
Satım akdinde makudun aleyhin mütekavvim olması
Satım Akdinde Ma'kudun Aleyhin Mütekavvim Olması Tez konumuz olan mütekavvim mal'ı üç bölüm halinde ele aldık. Çalışmamızda ma'kudun aleyhim mütekavvim olmasını ortaya koymayı amaçladık. Akdin konusunu oluşturan makudun aleyh satım akdinin rükunlarından birisidir. Bu rükun olmadan akit teşekkül etmez ve batıl olur. Ma'kudun aleyhin de bazı şartları vardır. Bu şartlar gerçekleşince akit sahih olur ve hukuki neticeleri ortaya çıkar. Bu şartlardan birisi de makudun aleyhin mütekavvim (değerli) olmasıdır. Tezimizin temelini teşkil eden mütekavvim, gayri mütekavvim kavramlarının tarifleri verilmiş mezheplerin bu kavramlar için yaptıkları farklı tanımlamalar ortaya konulmuştur. Bir malın mütekavvim Kabul edilmesi için gerekli şartlar belirtilmiş ve örneklerle açıklanmıştır. Mütekavvim malın tarifinde bulunması gereken özel şartlarla ilgili alimlerin farklı tespitleri olup iki kısma ayrılmaktadır. Hanefilerin Kabul ettiği şartlar ayn olması ve gelecekte elde edilebilir olmasıdır. Cumhur ulemanın Kabul ettiği şartlar, memluk olma (mülkiyet altına alınabilir olma), mevcut (var) olma, şer'an (hukuken) kendisinden istifade edilebilir olmadır. Bu şartlar açıklanmış ve örnekler üzerinden gerekçeleri belirtilmiştir. Mütekavvim kavramının oluşmasında siyasi, sosyal, iktisadi, dini yönler bulunmaktadır. Bunlar detaylıca ele alınmamış sadece değinilmiştir. Tezimizin son bölümünde akit yapılırken müteavvim özelliğine dikkat edilmemesinin hukuki neticesi üzerinde durulmuştur. Buna göre Mütekavvim bir mal ile yapılan akdin sahih akit olur. Bu şartı taşımayan mal üzerine yapılan akdin ise fasit veya batıl olur ki bu durumda akit hukuk tarafından geçerli olmaz ve hukukî koruma altına girmez
Paylaşım ekonomisi perspektifinde taşınmaz mülkiyeti: Türkiye örneği
Paylaşım ekonomisinin çalışma prensibi, sahip olunan fakat ihtiyaç duyulmayan, kullanılmayan bir ürünü, aynı ağa bağlı diğer kullanıcılar ile paylaşarak, o ürünün ihtiyacı olan kişiler tarafından kullanılmasını sağlayarak, değer yaratmaktır. Bu tez çalışmasında, paylaşım ekonomisinin taşınmaz mülkiyeti üzerinde uygulanması kapsamında; mülkiyet, paylaşım ekonomisi, mülkiyet paylaşımı, irtifak hakları konuları araştırılarak, taşınmaz paylaşımının Türkiye ve dünya örnekleriyle karşılaştırılması yapılmış olup, taşınmaz paylaşımından kastın esasında ne olduğu, önemi, ekonomiye kattığı değer ve Türk Hukuku'ndaki irtifak haklarıyla olan benzerliği irdelenmiştir. Paylaşım ekonomisinin özellikle taşınmaz mallar kapsamında taşıdığı potansiyelin ortaya konulması hedefiyle, gerek hukuken gerek uygulama bazlı teşvik ve önlemler noktasına vurgu yapılmaktadır. Bu tezin amacı paylaşım ekonomisi çerçevesinde yapılan taşınmaz paylaşımlarını, mülkiyet kavramı ile ilişkilendirecek kavramların ortaya koyulmasıdır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının finansmanı ve bir uygulama
Dünyada, öne çıkan uygulama araçları ve hedefledikleri alanlara göre ismi değişmekle birlikte 18. yüzyılın ortalarından itibaren kentsel dönüşüm uygulamaları görülmektedir. Başlangıcından günümüze gelene kadar kentsel dönüşüm kavramı, sosyal, ekonomik ve çevresel başlıklarda gruplanabilecek bütüncül bir kentsel faydayı amaçlamaktadır. Geç şehirleşen Türkiye'de kentsel dönüşüm uygulamalarının kavramsal olarak olgunlaşması 2000'li yılları bulmuştur. Türkiye'de gerçekleştirilen dönüşüm uygulamalarının bütüncül bir yaklaşımdan uzak olduğu, ekonomik getiriyi hedeflediği, çevresel ve sosyal faydayı amaçlamadığı eleştirileri hakimdir. Ekonomik getiri odaklı dönüşüm uygulamalarının kentsel mekânda gözlenen sosyal ve çevresel sorunları ortadan kaldırmadığı, yaşam alanlarının niteliğini artırmadığı görülmektedir. Bunun aksine yapı ve nüfus yoğunluğunu artırarak ve kent yoksulluğunu derinleştirerek bu sorunları derinleştirmektedir.
Gayrimenkullerin ivazsız intikallerinin vergilendirilmesinin analizi
?Gayrimenkul?, ?veraset? ve ?ivazsız intikal? kavramlarının yalnızca vergi kanunları kapsamında açıklanması ve vergilendirme bakımından doğru bir biçimde uygulanabilmesi her zaman mümkün olamamaktadır. Bu durum, vergilendirmeyi gerektirmeyen veya istisna bulunan bazı hallerde vergi idaresi tarafından haksız ve yersiz yere vergi alınmasına neden olabilmektedir.Çalışmamızda, söz konusu sorunlar ortaya konularak; vergi kanunları dışındaki düzenlemeler, yargı kararları, idari uygulamalar ve düzenleyici işlemler ile doktrindeki görüşler çerçevesinde gayrimenkullerin ivazsız intikallerinin ne şekilde vergilendirilmesi gerektiği incelenmiştir.Başta veraset ve intikal vergisi olmak üzere gelir vergisi ve diğer yükümlülükler bakımından değerlendirme yapılarak, özellikle fikir birliği olmayan durumlar bakımından kişisel görüşümüzü içeren çözüm önerileri getirilmiştir.Çalışmamamızın birinci bölümünde; gayrimenkullerin ivazsız intikalinde vergilendirmenin getiriliş nedenleri, olumlu ve olumsuz yanları, bazı yabancı ülkelerdeki uygulamalar incelenmiştir.İkinci bölümde; gayrimenkullerin ivazsız intikalinde vergilendirmenin geçirdiği aşamalardan söz edilmiş, veraset ve intikal vergisi, gelir vergisi, katma değer vergisi, emlak vergisi ve harçlar bakımından ivazsız intikal eden gayrimenkullerin vergilendirilmesine ilişkin açıklamalar yapılmıştır.Üçüncü bölümde ise; gayrimenkullerin ivazsız intikalinin vergilendirilmesinde veraset ve intikal vergisi, gelir vergisi, katma değer vergisi, emlak vergisi ve harçlar bakımından oluşan özellikli durumlar, karşılaşılan sorunlar uygulamadan örnekler de verilerek incelenmiş, söz konusu sorunların çözümüne yönelik öneriler getirilmiştir.Anahtar Sözcükler1. Veraset ve İntikal Vergisi2. Gayrimenkul3. İvazsız İntikal4. Veraset5. Servet Vergisi
Çeşitli piyasalarda yatırımcının korunması ve karşılaştırmalı olarak incelenmesi
Bu çalışmanın amacı tüm finansal sistem içinde önemli bir yere sahip olan yatırımcının para, sermaye, altın ve gayrimenkul piyasalarında korunmasına yönelik olarak, ülkemizde ve yabancı ülke olarak ele alınan ABD, AB, İngiltere, Japonya ile Almanya'da yapılan düzenlemelerin incelenmesi ve bu incelemenin sonucunda ülkemizde konuyla ilgili yapılan düzenlemelerin durumunun ortaya çıkarılmasıdır. Çalışmamın çıkış noktası finansal piyasalar ve yatırımcıdır. Yatırımcı, ilerde daha fazla gelir elde edebilmek için bugünkü harcamalarından vazgeçen kişidir. Vazgeçilen harcamalar tasarrufları oluşturur. Tasarruflar da yatırım araçları vasıtasıyla yatırıma dönüşürler. Yatırımlar bir ülke ekonomisinin gelişmesi için çok önemli kaynaklardır. Ülke ekonomisi için bu kadar önemli olan yatırımcılar güven duymadıkları piyasalara yatırım yapmaktan kaçınırlar. Bir ülkede yatırımcılar, piyasalarda çeşitli risklere karşı korunduklarını bildiklerinde yatırım tutarlarını arttıracaklardır. Böylece tasarruflar piyasalar aracılığıyla ekonomik büyümeye katkı sağlamış olacaktır. Yabancı ülkeler yatırımcının korunmasına ülkemize göre çok daha önce önem vermişlerdir. Ülkemizde de özellikle AB uyum çalışmaları sırasında bu konudaki eksiklikler görülmüş ve piyasalarda çeşitli düzenlemeler yapılmaya başlanmıştır.Bu çalışmada dört konu üzerinde durulmuştur. İlk konumuz finansal piyasalarda genel olarak yatırımcının korunmasının incelenmesidir. Konumuzla ilgili yatırım, yatırımcı gibi başlıklar genel literatür çalışması yapılarak açıklanmıştır. İkinci olarak para, sermaye, altın ve gayrimenkul piyasalarının ülkemizdeki gelişimi ve yatırımcının korunmasına yönelik düzenlemeler incelenmiştir. Uluslararası ilişkilerin giderek önem kazanması ve yaşanan ekonomik krizlerin etkisiyle ülkemizde yatırımcının korunması ile ilgili düzenlemeler son yıllarda hız kazanmıştır. Ancak hala eksiklikler olduğu görülmektedir. Üçüncü olarak, dünya piyasalarında önem taşıyan ve çalışmalarıyla ülkemize örnek olabilecek ABD, AB, İngiltere, Japonya ve Almanya'nın bu piyasalardaki düzenlemeleri incelenmiştir. Son olarak üçüncü bölümde incelenen ülkelerle ülkemiz arasındaki çalışmalar karşılaştırılmış, benzerlikler, farklılıklar ve eksiklikler açıklanmıştır. Özellikle bu piyasalarda yatırımcılar için en önemli konuların şeffaflık, manipülasyon, denetim, aracılara ait riskler ve yatırımcıların eğitimi olduğu görülmüştür. Ülkemizde para, sermaye, altın ve gayrimenkul piyasalarıyla ilgili yatırımcının korunması ile ilgili düzenlemeler dikkat çekicidir. Özellikle para ve sermaye piyasasında yapılan son düzenlemelerle yabancı ülkelerdeki koruma düzeyine oldukça yaklaşılmıştır. Altın piyasasında ayar evleri, sertifikalı altınlar yatırımcının uluslararası alanda da yatırım yapmasına ve korunmasına fayda sağlamıştır. Gayrimenkul piyasasında özellikle dolaylı yatırıma ait ikincil piyasanın hala oluşmamış olması bu piyasa için önemli bir eksikliktir. Yapılan bu karşılaştırmalar ülkemizde yapılan çalışmaların oldukça önemli aşamalar kaydettiğini fakat hala eksikliklerinin olduğunu göstermiştir.
Tahsisli taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilen turizm yatırımlarının yatırımcılar açısından değerlendirilmesi
Bu araştırmanın temel amacı;?Yatırımcıların, tahsis sürelerinin bitiminden kaç yıl önce yenileme yatırımı gerçekleştirmeyi karlı bulmadıklarının tespiti,?Dolayısıyla tahsis bitim tarihi itibariyle kaç yıldır yenileme yatırımı yapılmamış tesislerin hazineye intikal edeceğinin saptanması,?Yenileme yatırımları ile ilgili yatırımcıların devletten beklediği özendirici teşvik unsurunun belirlenmesidir.Bu araştırmada, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından 1980'li yıllardan itibaren kamu taşınmazlarının tahsisi sonucu gerçekleştirilen tesislerin yenileme yatırımları açısından değerlendirilmesinin yanı sıra, yatırımcıların tahsis işlemleri ile ilgili konulardaki genel eğilimleri ele alınmıştır. Bu amaçlar doğrultusunda alan araştırması yapılmış ve anket formu geliştirilmiştir.Ayrıca tez kapsamında, Kültür ve Turizm Bakanlığı kayıtlarına göre halen devam eden tahsis işlemleri ve tahsisli taşınmazlar üzerindeki tesislere ilişkin ayrı bir çalışma yapılmıştır. Bu çerçevede, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından gerçekleştirilen tahsisler sonucunda elde edilen yatak kapasitesi, il, tesis türü ve sınıfı bazında tespit edilmiş, önümüzdeki yıllarda turizme kazandırılacak yatak kapasitesi belirlenmiş ve tahsisli taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilen tesislerin turizme kazandırılma hızı (tesislerin işletmeye geçme süresi) saptanmıştır.Bu çalışma sonucunda; 10.03.2010 tarihi itibariyle, tahsisli taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilen veya gerçekleştirilmekte olan tesislerin toplam yatak kapasitesinin 172.853 olduğu ve bu yatak kapasitesinin yaklaşık %77'sinin turizmin hizmetine sunulmuş olduğu görülmektedir. Kalan %33'lük yatak kapasitesinin ise kısa bir zaman içerisinde turizme kazandırılacağı tespit edilmiştir.Ayrıca, yapılan çalışma ile evrenin büyüklüğü belirlenmiş ve araştırmanın anlamlı olması için getirilen kısıtlılıklar sonucunda araştırmanın evreninin 196 yatırımcı olduğu tespit edilmiştir. Veri toplamak için hazırlanan anket formu turizm yatırımcılarına ulaştırılmış ve bu anketlerden 94 adedi geri dönmüştür.Kamu taşınmazlarının tahsisi sonucu bu taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilen tesislerin yenileme yatırımları açısından değerlendirilmesi ve yatırımcıların tahsis işlemleri ile ilgili konulardaki genel eğilimlerine ilişkin aşağıda bir bölümüne yer verilen bulgular tespit edilmiştir.?Yatırımcıların %37,1'i ilk yenileme yatırımlarını tesisin işletmeye açılmasını takip eden 10 uncu yıl ve sonrasında gerçekleştirmektedir.?Yatırımcıların %43'üne göre genel olarak yenileme yatırımı gerçekleştirme sıklığının en az 10 yıl olması gerekmektedir.?Tahsis süresinin bitimine 3-5 yıl kala yenileme yatırımı gerçekleştirmeyi yatırımcıların %42,6'sı karlı bulmamaktadır.?Yatırımcılar, ilan şartnamesinde öncelikli olarak deniz turizmini ve Antalya ilini görmek istemektedir.?Yatırımcılar için en önemli teşvik unsuru, kamu taşınmazlarının tahsisidir.Sonuç bölümünde, yatırımcıların tahsis süresi sonunda bu sürenin uzatılıp uzatılmayacağı konusundaki yaşadığı belirsizlikten dolayı, yenileme yatırımı gerçekleştirmekten duyacağı çekinceler, araştırma sonucunda elde edilen bulgular çerçevesinde değerlendirilmiş ve öneriler ortaya konulmuştur.Anahtar Kelimeler: Kamu taşınmazlarının tahsisi, yenileme yatırımları, teşvik, Kültür ve Turizm Bakanlığı.
Taşınmaz mal zilyetliğinin tecavüzlere karşı idari yoldan korunması
Tezimizin konusu, ?taşınmaz mal zilyetliğinin tecavüzlere karşı idari yoldan korunmasıdır. Bir görüşe göre hak, diğer görüşe göre fiilî durum, bizim de katıldığımız üçüncü görüşe göre de hukukî bir durum olan zilyetliğin idarî yoldan korunması hukukumuzda önemli bir yer teşkil etmektedir. Öyle ki; önceki bölümlerde de bahsedildiği gibi zilyetliğin idarî yoldan korunması, Türk Hukuku bakımından çok eskilere, cumhuriyet öncesine, dayanan usûldür. Bu çerçevede tezimiz, girişin ardından iki ana bölümden ve sonuçtan oluşmaktadır.Tezin giriş bölümünde, konunun öneminin daha iyi anlaşılmasına yardımcı olmak bakımından, zilyetliğin idarî yoldan korunmasının ayrıntılı bir tarihçesine ve 3091 Sayılı Kanunun 5917 Sayılı Kanunla karşılaştırılmasına yer verilmiştir. Birinci bölümde konu ile ilgili temel hukukî kavramlara (taşınmaz mal ve zilyetlik) yer verilmiştir. Taşınmaz malın konusu ve çeşitlerine değindikten sonra, zilyetlik kavramı üzerinde ayrıntılı olarak durulmuş, doktrinde ihtilaflı olan hususlarla ilgili bütün temel görüşlere yer verilmekle beraber sonunda kendi görüşümüz de bildirilmiştir. Çalışmanın ikinci kısmı ise ?taşınmaz mal zilyetliğinin müdahale ve tecavüzlere karşı idarî yoldan korunması? başlığını taşımaktadır. Bu bölümde tecavüz ve müdahale kavramları açıklanmış, ardından 3091 Sayılı Kanuna göre başvuru, soruşturma,karar, karara karşı başvuru, infaz, ikinci ve sonraki müdahale ve tecavüzler, cezai hükümler ile uygulamaya dair çeşitli hükümlere yer verilmiştir. Konular hakkında yeri geldikçe, çalışmanın bütünlüğünü bozmayacak şekilde, kısaca yargı içtihatlarına yer verilmiştir. Tezin sonuç bölümünde ise, konunun genel değerlendirilmesi yapılmış, uygulamadaki eksikliklere ve yanlışlıkların düzeltilmesine ilişkin önerilerimize kısaca değinilmiştir. Bunların yanında çalışmanın sonunda ?ek? olarak, uygulamada kullanılan form, evrak ve tutanak örnekleri yer almaktadır.Anahtar Kelimeler1.3091 Sayılı Kanun2.Taşınmaz Mal Zilyetliği3.Zilyetliğin İdarî Yoldan Korunması4.Tecavüz5.Müdahale
Türk Hukukunda yabancıların taşınmaz mal edinmeleri
Yabancıların taşınmaz mal edinmeleri, Türk hukukunda olduğu kadar diğer hukuk sistemleri içinde önem taşımaktadır. Yabancıların taşınmaz mal edinme haklarının varlığı kural olarak kabul edilmekle birlikte, bu hakkın kayıtsız ve şartsız olarak bir devlet tarafından kabul edilmesi mümkün değildir. Kamunun çok yönlü çıkarları karşısında ülke vatandaşları için sınırlanabilen bu hakların, yabancılar yönünden de sınırlandırılması, demokratik esaslara aykırı görülmemelidir. Nitekim Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne bağlı 1 No'lu Protokolün 1. maddesinde de, devletler hukukunun genel prensipleri çerçevesinde yabancı kişilerin mülkiyet haklarının kamu yararı ve genel yararın gerektirmesi durumunda kanun ile kısıtlanabileceği açıkça kabul edilmiştir. İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinin tanıdığı bu sınırlandırma imkânı, Türk hukuk sisteminde olduğu gibi diğer birçok hukuk sisteminde de kabul edilmiştir.Taşınmaz mülkiyetinin sosyal ve ekonomik yönden taşıdığı önem, ülke vatandaşları dışında, ülke sınırları içerisinde yabancıların taşınmaz edinimi konusunda sınırlamalar getirilmesinin esas gerekçesini oluşturmaktadır. Bu nedenle, yabancıların taşınmaz mal edinimi konusunun tarihsel gelişim seyri içerisinde geçirdiği aşamaların ayrıntılı olarak ele alınıp incelenmesi ve konunun tarihsel kaynaklarının ele alınması büyük önem taşımaktadır. Diğer taraftan konuyla ilgili mukayeseli hukukta ve uluslararası hukukta kabul edilen esasların incelenmesi, bu araştırmanın önemini daha da arttırmaktadır. Ayrıca Türk hukukunda konuyla ilgili hukuki düzenlemelerde son yıllarda meydana gelen değişiklikler ile yargı kararlarında ortaya çıkan gerekçelerin incelenmesi uygulamada karşılaşılan sorunlara ışık tutulması bakımından büyük önem taşımaktadır.4916 sayılı Kanun ile değişiklik yapılan Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki düzenlemeye kadar yabancı tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinme haklarının olmadığı doktrinde genel kabul görmüştü. Gerek bu kanunda gerekse bu kanunun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi sonucunda Tapu Kanununda değişiklik yapan 5444 sayılı Kanun'da taşınmaz mal edinme hakkına sahip tüzel kişiler, tüzel kişiliği haiz yabancı ticaret şirketleri olarak sınırlanmıştır.Bununla birlikte, yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinme hakları, 5782 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenen Tapu Kanunu'nun 36. maddesinde hüküm altına alındığından söz konusu madde ile bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce uygulanan Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nun 3/d. maddesi de önem arz etmektedir. Bu nedenle, Türkiye'de taşınmaz mal edinme hakkına sahip yabancı unsurluları; yabancı gerçek kişiler, tüzel kişiliği haiz yabancı ticaret şirketleri ve yabancı yatırımcı statüsündeki şirketler olarak sınıflandıran Tapu Kanunu'nun 35 ve 36. maddeleri tüzel kişiler bakımından ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Türkiye'de gayrimenkul değerleme yöntemleri, değerlemede eğitim süreci ve Türkiye uygulamaları (Ankara örneği)
Bu araştırmanın amacı gayrimenkul değerleme yöntemleri ile ilgili kaynak oluşturmak, değerlemede eğitim sürecini incelemek ve Türkiye'de Ankara ilindeki lisanslı değerleme şirketleri tarafından yapılmış olan gayrimenkul değerlemelerini incelemektir.Araştırmada Ankara ilinde var olan lisanslı (Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisans almış) değerleme şirketlerinden veriler yüz yüze görüşerek, elektronik posta aracılığıyla elde edilmiş olup analiz edilmiştir.Bulgular, gayrimenkul değerlemesinin ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesis edilmesi, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, taşınmazları kısmen veya tamamen kamulaştırılması, devletleştirilmesi gibi hemen hemen tüm işlemler ile taşınmaz mallardan vergi alınabilmesi taşınmazların değerinin bilinmesinde çok büyük önem taşıdığını ve bunun uzmanlarca yapılması gerektiğini ortaya koymuştur. Bununla birlikte Türkiye de gayrimenkul değerleme alanında değerleme uzmanı olacak kişilerin eğitim sürecine yeterli önem verilmediği saptanmıştır. Değerleme yöntemi olarak en fazla emsal karşılaştırma yönteminin kullanıldığı belirlenmiştir.Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul, değer, değerleme uzmanı.