Alışveriş caddeleri için cadde yönetimi yaklaşımının İstiklal Caddesi örneğinde değerlendirilmesi

ALIŞVERİŞ CADDELERİ İÇİN ''CADDE YÖNETİMİ'' YAKLAŞIMININ İSTİKLAL CADDESİ ÖRNEĞİNDE DEĞERLENDİRİLMESİ ÖZET Gelişen teknoloji, artan e – ticaret potansiyeli ile birlikte tüketicilerin alışveriş alışkanlıkları ve talepleri son yıllarda değişim göstermiş, perakendeciler bu değişimlere ayak uydurmak ve rekabet güçlerini koruyabilmek adına, ürün ve kalite anlamında yeniliklerin yanı sıra mağaza konum ve niteliklerinde farklılıklar uygulamaya başlamışlardır. Türkiye'deki perakende sektörü ve cadde mağazacılığı, değişen tüketici taleplerinin yanı sıra ekonomik ve politik anlamda yaşanan negatif gelişmeler, artan kentsel yenileme, inşaat çalışmaları, değişen turist profili ve güvenlik gibi nedenlerden dolayı daha fazla etkilenmiş, caddeler cazibelerini yitirmeye başlamışlardır. İstanbul'un en yoğun yaya trafiğinin yaşandığı, tarihi ve turistik yapılarıyla yerli ve yabancı ziyaretçilerin çekim merkezi olan İstiklal Caddesi de son yıllarda yaşanan gelişmelerden olumsuz yönde etkilenmiş, caddedeki ziyaretçi sayısı gözle görülür bir şekilde düşüş göstermiştir. Talebin azalmasıyla caddede arzı yaratan birçok perakendeci artan kira / ciro oranlarını karşılayamayarak mağazalarını kapatmaya başlamışlar ve bunun sonucu olarak da mağaza boşluk oranları artış göstermiştir. Bu tezde, perakende sektörünün ana getiri araçlarından olan alışveriş caddelerinin dünyada ve Türkiye'de mevcut durumu analiz edilmiş, planlama, organizasyon ve yönetişim tekniklerini içine alan bir yönetim modelinin alışveriş caddeleri cazibesi üzerindeki etkisinin ölçülmesi amaçlanmıştır. Bu doğrultuda tüketiciler ve perakende yatırımcılarına iki ayrı anket çalışması uygulanmış, alışveriş alışkanlıkları, İstiklal Caddesi'nde sunulan ürün ve hizmetler ile yapılan faaliyetler hakkındaki görüşleri ve cadde mağazacılığı yönetimi kavramına bakış açılarının anlaşılması hedeflenmiştir. Her iki anket sonucunda ortak olarak İstiklal Caddesi'ndeki kentsel yenileme ve inşaat çalışmaları nedeniyle oluşan görüntü kirliliği, değişen turist profili ve güvenlik gibi sebepler caddedeki talebin düşmesindeki en büyük neden olarak gösterilmiş, ilave olarak kira seviyelerinin yüksek olması perakendeciler tarafından en büyük tehdit olarak görülmüştür. Tez kapsamında elde edilen bulgulara göre, İstiklal Caddesi alışverişten öte sosyal – kültürel aktivitelerden dolayı daha fazla ziyaret edilmekte, tüketiciler yeni eğilimlere bağlı olarak caddede deneyim yaşayabilecekleri gurme restaurantlar – cafeler, galeri – sergi – müzeler ve butik mağazalar görmek istedikleri ortaya çıkmıştır. Perakendecilerin ise İstiklal Caddesi'nde mağaza açma iştahları olsa dahi kontrat süreçlerinde yaşanan sıkıntılar, belediye ve yerel otoritelerle olan ilişkilerden dolayı geri durdukları görülmektedir. Caddede, ödenen kiralarda ve kira para biriminde AVM'ler gibi belirli bir kategorisel veya mağaza büyüklüklerine bağlı tutarlılık olmaması da, caddede yatırım yapmak isteyen özellikle uluslararası perakendeciler için büyük sorun teşkil etmektedir. Dünya örneklerinde olduğu gibi tüketici ve perakendecilerin ortak talep ve sorunlarına cevap verebilecek, caddedeki mağaza karması, etkinlik ve algıyı yönetebilecek, belediye ve yerel otoritelerle ilişkilerde aracılık sağlayabilecek bir cadde yönetim organizasyonun varlığının İstiklal Caddesi'nin varolan potansiyelini arttıracağı ve eski cazibesine ulaştırabileceği düşünülmektedir. Araştırmanın, ileride İstiklal Caddesi'nde hâlihazırda yatırımı olan veya yatırım yapmak isteyen perakendecilere ve AVM'lere, aynı zamanda cadde yönetimi konusunda çalışma yapmak isteyen kurumlara kaynak niteliğinde olacağı düşünülmektedir.